Wissen für Vermieter
Werbungskosten bei Vermietung: was in die Anlage V gehört
Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer, Reparaturen, Abschreibung: welche Kosten einer vermieteten Wohnung an welche Stelle der Anlage V gehören.
Kurz gesagt
Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei einer vermieteten Wohnung sind das vor allem Schuldzinsen, die Abschreibung auf das Gebäude, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Hausgeld und Verwaltungskosten — nicht die Tilgung. Kaltmiete und umgelegte Nebenkosten sind getrennte Einnahmen, die gezahlten Betriebskosten stehen als Werbungskosten dagegen. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist noch kein Abzug; abziehbar ist erst, was die Eigentümergemeinschaft tatsächlich für Erhaltung ausgibt. Maßgeblich ist grundsätzlich das Jahr der Zahlung (§ 11 EStG).
Was Werbungskosten sind — und wann sie zählen
Wer eine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Werbungskosten werden bei der Einkunftsart abgezogen, bei der sie erwachsen sind (§ 9 Abs. 1 Satz 2 EStG) — eingetragen in der Anlage V.
Für den Zeitpunkt gilt § 11 EStG: Einnahmen zählen in dem Kalenderjahr, in dem sie zugeflossen sind, Ausgaben in dem Jahr, in dem sie geleistet worden sind. Die Abschreibung folgt diesem Zahlungsprinzip nicht: Sie verteilt die Kosten des Gebäudes über viele Jahre.
Die typischen Kostenarten als Liste
| Kostenart | Grundlage | Anlage V (Vordruck 2025) |
|---|---|---|
| Schuldzinsen des Darlehens (nicht die Tilgung) | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG | Zeilen 46–48, Kz 33 |
| Abschreibung auf das Gebäude (AfA) | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7, § 7 Abs. 4 EStG | Zeilen 33–35, Kz 30 |
| Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Instandhaltung | § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG; Verteilung nach § 82b EStDV | Zeile 55, Kz 36 — bei Verteilung Zeilen 57–60, Kz 38 |
| Grundsteuer und Versicherungsbeiträge für das Gebäude | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG | auf den Mieter umgelegt: Zeilen 73–75, Kz 52 · nicht umgelegt: Zeilen 76–78, Kz 48 |
| Hausgeld: umlagefähige Betriebskosten | § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG | Zeilen 73–75, Kz 52 (soweit umgelegt) |
| Hausgeld: nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Kontoführung), Sondereigentumsverwaltung | § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG | Zeilen 76–78, Kz 48 |
| Notar- und Grundbuchkosten der Grundschuld | § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG | Zeilen 49–51, Kz 34 |
| Einrichtung, zum Beispiel Einbauküche oder Geräte | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG | Zeilen 42–45, Kz 60 |
| Sonstiges, zum Beispiel Fahrtkosten | § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG | Zeilen 80–82, Kz 49 |
Bei Fahrtkosten und allem unter „Sonstiges“ ist die Höhe eine Frage des Einzelfalls. Zur Abschreibung nennt § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG jährlich 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 sowie 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 — jeweils der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben; mehr unter Kaufpreisaufteilung und im AfA-Rechner.
Warm oder kalt? Miete und Nebenkosten trennen
Der häufigste Stolperstein: Einnahmen sind alle Güter in Geld oder Geldeswert, die im Rahmen der Einkunftsart zufließen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 EStG) — also auch die Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters. Die Anlage V fragt sie in einer eigenen Zeile ab, getrennt von der Kaltmiete. Im Gegenzug sind die Betriebskosten, die du gezahlt hast, Werbungskosten. Wer nur die Kaltmiete angibt und trotzdem das ganze Hausgeld abzieht, hat eine Seite vergessen.
| Kaltmiete, 12 × 600 € | 7.200 € | Einnahme · Zeile 15, Kz 01 |
|---|---|---|
| Nebenkosten-Vorauszahlungen, 12 × 200 € | 2.400 € | Einnahme · Zeile 20, Kz 04 |
| Hausgeldabrechnung, Block „umlagefähig“ | 1.900 € | Werbungskosten · Zeilen 73–75, Kz 52 |
| Hausgeldabrechnung, Block „nicht umlagefähig“ | 500 € | Werbungskosten · Zeilen 76–78, Kz 48 |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | 600 € | noch kein Abzug |
Eine Nachzahlung des Mieters aus der Betriebskostenabrechnung ist ebenfalls Einnahme (Vordruck 2025: Zeile 21, Kz 11); eine Erstattung an den Mieter mindert die Einnahmen.
Hausgeld und Erhaltungsrücklage
Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft (§ 28 WEG) ist meist in drei Blöcke gegliedert: umlagefähige Kosten, die wirtschaftlich der Mieter über die Nebenkosten trägt, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Blöcke helfen beim Aufschlüsseln — Verwaltervergütung und Kontoführung stecken im zweiten schon darin. Steuerlich zählt grundsätzlich, was du im Jahr gezahlt hast (§ 11 Abs. 2 EStG): Laufendes Hausgeld, eine Nachzahlung und eine Erstattung können in verschiedene Jahre fallen. Wie du das ansetzt, klärst du im Zweifel mit deinem Steuerberater.
Die Zahlung in die Rücklage ist noch kein Werbungskostenabzug. Abziehbar ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 19/24) erst die tatsächliche Verausgabung durch die Gemeinschaft — und davon nur dein Anteil. Als Erhaltungsaufwand steht er in Zeile 55, Kz 36 (Vordruck 2025); bei Herstellung fließt er in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung.
Was nicht sofort abziehbar ist
Anschaffungskosten — der Kaufpreis und Nebenkosten des Erwerbs wie Grunderwerbsteuer oder die Notar- und Grundbuchkosten des Eigentumsübergangs — wirken nur über die Abschreibung, und nur mit dem Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Auch Herstellungsaufwand, der etwas Neues schafft oder den Standard hebt, wirkt über die Abschreibung. Erhaltungsaufwand hält dagegen den vorhandenen Zustand instand.
Nach dem Kauf kommt eine feste Grenze dazu. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG lautet:
„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).“
Nicht mitgerechnet werden nach Satz 2 Aufwendungen für Erweiterungen und für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Wo die Linie im Einzelfall verläuft, ist eine Bewertungsfrage für den Steuerberater. Einzelheiten stehen unter Erhaltungsaufwand verteilen, ein durchgerechnetes Beispiel zur Grenze unter Anschaffungsnahe Herstellungskosten.
So geht das in timmo
Wohnung anlegen
Aus dem Übergang von Nutzen und Lasten und der Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude ermittelt timmo Steuer die Abschreibung — sie wird nicht eingetippt.
Jahreswerte eintragen
Für laufende Posten genügt die Summe im Jahr: Miete, Nebenkosten-Vorauszahlung, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, Grundsteuer, Versicherung, gezahlte Zinsen. Unter jedem Feld steht die Fundstelle; der Vorjahreswert lässt sich als Vorschlag übernehmen.
Einzelnes einzeln buchen
Rechnungen oder Fahrtkosten erfasst du mit Kategorie, Betrag und Zahlungsdatum; die Kategorie ist nicht vorbelegt. Bei Reparaturen kommen Nettobetrag, Leistungsdatum, eine Verteilung nach § 82b und die Einordnung als Erhaltung oder Herstellung dazu — die triffst du selbst.
Belege auslesen lassen
Auf deinen Klick liest die KI-Belegerkennung Werte aus Rechnung, Zinsbescheinigung oder Hausgeldabrechnung aus. Im Prüfdialog bestätigst oder korrigierst du jeden Wert; bei Rechnungen gibst du Kategorie und Zahlungsdatum selbst an.
Mit der Ausfüllhilfe übertragen
Jede Position steht mit Zeile und Kennziffer bereit — zum Kopieren und Abhaken, dazu als PDF, CSV oder JSON. Fehlen Angaben, bleibt die Ausgabe gesperrt, und die App nennt, was fehlt.
Ausgaben aus der Erhaltungsrücklage erfasst du in einem eigenen Bereich mit deinem Anteil. Mehr zum Modul auf Anlage-V-Software für Vermieter.
Was timmo dabei nicht macht
- Keine Steuerberatung. timmo Steuer erfasst, ordnet zu und rechnet nach deinen Angaben. Kategorie und Einordnung einer Ausgabe wählst du selbst.
- Keine Übermittlung. Die Werte überträgst du selbst in ELSTER oder deine Steuer-Software; timmo sendet nichts an das Finanzamt und liest kein Bankkonto aus.
- Keine Abschreibung für nachträgliche Herstellungskosten. Als Herstellung eingeordnete Beträge bleiben aus dem Sofortabzug heraus; die Abschreibung dafür ist außerhalb zu ermitteln.
Häufige Fragen
Was kann ich als Vermieter als Werbungskosten angeben?
Gebe ich die Miete in der Steuererklärung warm oder kalt an?
Wo trage ich das Hausgeld in der Anlage V ein?
Ist die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?
Kann ich die Tilgung des Darlehens absetzen?
Kann ich eine Renovierung sofort absetzen?
Allgemeine Information zum Steuerrecht, kein Ersatz für eine Steuerberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind das Gesetz in der geltenden Fassung, der amtliche Vordruck des jeweiligen Jahres und die Beurteilung durch deinen Steuerberater oder das Finanzamt.
Werbungskosten je Wohnung erfassen
timmo Steuer ordnet deine Angaben den Zeilen der Anlage V zu — du überträgst sie selbst. Kostenlos, ohne Abo.