Anlage V vorbereiten — strukturiert statt Zettelwirtschaft

Wer eine Immobilie vermietet, gibt die Einkünfte jedes Jahr in der Anlage V an. Diese Seite erklärt, welche Werte hineingehören, wie die AfA ermittelt wird und was bei mehreren Eigentümern gilt — und zeigt, wie timmo Steuer die Vorbereitung bald direkt aus deinem Portfolio übernimmt.

Kostenlos registrieren

Was ist die Anlage V?

Die Anlage V ist das Formular der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Dort trägst du pro vermietetem Objekt die Einnahmen (Kaltmiete und Umlagen) und die Werbungskosten (Zinsen, AfA, Erhaltung, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen) ein. Der Überschuss — positiv oder negativ — fließt in dein zu versteuerndes Einkommen.

In der Praxis ist weniger das Formular das Problem als die Vorbereitung: Werte stecken verstreut in Kontoauszügen, Hausgeld-Abrechnungen, Zinsbescheinigungen und Handwerker-Rechnungen. Wer sie strukturiert sammelt und den richtigen Kategorien zuordnet, überträgt am Ende nur noch Zahlen in Felder.

In 5 Schritten zur fertig vorbereiteten Anlage V

1
Unterlagen sammeln — Miet-Übersicht oder Mietverträge, die Jahres-Zinsbescheinigung deiner Bank, die Hausgeld-Abrechnung der WEG-Verwaltung, den Grundsteuerbescheid, Versicherungs- und Handwerker-Rechnungen — im Anschaffungsjahr zusätzlich Kaufvertrag und Notar-Abrechnung.
2
Einnahmen zusammenstellen — Kaltmiete und Umlagen (Nebenkosten-Vorauszahlungen der Mieter) getrennt erfassen, pro Objekt und Kalenderjahr. Auch Mieten für Stellplätze oder Garagen gehören dazu.
3
Werbungskosten sortieren — Ausgaben nach Kategorien ordnen: Schuldzinsen (nur der Zins-Anteil der Rate, nicht die Tilgung), Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen und weitere Kosten rund um das Objekt.
4
AfA ermitteln — Die Abschreibung berechnet sich aus dem Gebäudeanteil des Kaufpreises plus anteiliger Anschaffungsnebenkosten und dem AfA-Satz nach Baujahr. Der timmo AfA-Rechner gibt dir den Jahresbetrag ohne Anmeldung.
5
Werte in ELSTER oder Steuer-Software übertragen — Die aufbereiteten Werte Zeile für Zeile in die Anlage V übernehmen und gegen die Belege prüfen. Bei mehreren Eigentümern läuft die Erklärung teils über ein eigenes Feststellungsverfahren.

Die AfA: der größte Posten, den viele verschenken

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist bei vermieteten Immobilien regelmäßig einer der größten Werbungskosten-Posten — ganz ohne laufende Ausgabe. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises (der Boden nutzt sich nicht ab), erhöht um die anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Der lineare AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr (§ 7 Abs. 4 EStG): 2,5 % bei Baujahr vor 1925, 2,0 % bei Baujahr 1925 bis 2022 und 3,0 % bei Fertigstellung ab 2023.

Den Jahresbetrag für dein Objekt kannst du mit dem timmo AfA-Rechner kostenlos und ohne Anmeldung überschlagen. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude ist eine wertende Entscheidung — im Zweifel gehört sie zu deinem Steuerberater.

Mehrere Eigentümer: Ehegatten, Bruchteilsgemeinschaft, GbR

Gehört das Objekt mehreren Personen, werden die Vermietungseinkünfte gemeinsam ermittelt und nach Eigentums-Quoten auf die Beteiligten verteilt — teils in einem eigenen Feststellungsverfahren beim Finanzamt. Typische Konstellationen: zusammenveranlagte Ehegatten, die Bruchteilsgemeinschaft (mehrere Personen stehen anteilig im Grundbuch) und die GbR mit eigenem Gesellschaftsvertrag.

Für die Vorbereitung heißt das: Quoten sauber dokumentieren und jeden Wert so erfassen, dass er sich auf die Beteiligten verteilen lässt. Ob ein Feststellungsverfahren nötig ist, hängt vom Einzelfall ab — bei zusammenveranlagten Ehegatten ist es in der Regel entbehrlich, bei einer GbR regelmäßig Pflicht. Die Klärung gehört zu deinem Steuerberater oder dem Finanzamt.

Bald in timmo: timmo Steuer bereitet das für dich vor

Bald verfügbar

Alles, was diese Seite beschreibt, macht timmo Steuer zur strukturierten Strecke: Du erfasst deine Vermietungsdaten objektweise im Portfolio — das Modul sortiert, rechnet und ordnet die Werte den Zeilen der Anlage V zu. Am Ende überträgst du sie nur noch in ELSTER oder deine Steuer-Software.

Direkt aus deinem Portfolio — Objekte, die du in timmo pflegst, sind die Basis — Stammdaten, Darlehen und Buchungen werden objektweise erfasst statt in Zettelwirtschaft.
Zeilengenaue Zuordnung — Jeder Wert steht an der Zeile der Anlage V, in die er gehört — du überträgst nur noch in ELSTER oder deine Steuer-Software.
AfA-Berechnung inklusive — Die Abschreibung wird aus deinen Objektdaten hergeleitet und Jahr für Jahr fortgeschrieben.
Gemeinschaften abgebildet — Alleineigentum, zusammenveranlagte Ehegatten, Bruchteilsgemeinschaften und GbRs — mit Quoten-Verteilung auf alle Beteiligten.
Belege KI-gestützt auslesen — Beleg hochladen, Werte werden zur Übernahme vorgeschlagen — du prüfst und übernimmst selbst.
Export zum Übertragen — Übersicht als PDF oder Tabelle exportieren und beim Ausfüllen daneben legen — oder dem Steuerberater mitgeben.

Unverbindliche Datenaufbereitung nach deinen Angaben – keine Steuerberatung. Das Modul erfasst, sortiert und rechnet — es bewertet deinen Steuerfall nicht und gibt keine Handlungsempfehlungen. Für die verbindliche Beurteilung deines Einzelfalls wende dich an einen Steuerberater.

Häufige Fragen zur Anlage V

Wer muss die Anlage V abgeben?

Die Anlage V gehört zur Einkommensteuererklärung, sobald du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielst (§ 21 EStG) — typisch: eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus. Ob und wie sie in deinem Einzelfall abzugeben ist, klärst du mit deinem Steuerberater oder dem Finanzamt.

Brauche ich für jede Immobilie eine eigene Anlage V?

In der Regel ja: pro vermietetem bebauten Grundstück wird eine eigene Anlage V ausgefüllt. Wer mehrere Objekte hält, bereitet die Werte deshalb am besten objektweise vor — genau so ist auch timmo Steuer aufgebaut.

Welche Kosten kann ich als Werbungskosten angeben?

Übliche Kategorien sind Schuldzinsen der Finanzierung, die Gebäude-AfA, Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, Instandhaltung), Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen und nicht auf Mieter umgelegte Betriebskosten. Die Abgrenzung im Einzelfall — etwa Erhaltungs- gegen Herstellungsaufwand — ist eine wertende Entscheidung, die zu dir und deinem Steuerberater gehört.

Was ist der Unterschied zwischen Bruchteilsgemeinschaft und GbR?

Bei der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) gehört jedem Beteiligten ein ideeller Anteil am Objekt — typisch bei zwei Personen, die gemeinsam im Grundbuch stehen. Die GbR ist eine Gesellschaft mit eigenem Gesellschaftsvertrag. Steuerlich werden die Vermietungseinkünfte in beiden Fällen gemeinsam ermittelt und nach Quoten auf die Beteiligten verteilt — häufig über ein eigenes Feststellungsverfahren. Ob das nötig ist, hängt vom Einzelfall ab: bei zusammenveranlagten Ehegatten ist es in der Regel entbehrlich, bei einer GbR regelmäßig Pflicht.

Ersetzt timmo Steuer meinen Steuerberater?

Nein. timmo Steuer ist eine unverbindliche Datenaufbereitung nach deinen Angaben (§ 6 Nr. 3 StBerG): Das Modul erfasst, sortiert und rechnet — es bewertet deinen Steuerfall nicht und gibt keine Handlungsempfehlungen. Wertende Entscheidungen und die verbindliche Beurteilung deines Einzelfalls liegen bei dir und deinem Steuerberater.

Wann ist timmo Steuer verfügbar?

timmo Steuer ist in Vorbereitung und wird schrittweise für registrierte Kapitalanleger freigeschaltet. Registrieren ist kostenlos — sobald das Modul verfügbar ist, findest du es direkt in deinem Konto.

Portfolio anlegen, Steuer-Vorbereitung mitnehmen

Kostenlos registrieren und Kapitalanlage-Immobilien entdecken — sobald timmo Steuer verfügbar ist, findest du es direkt in deinem Konto.