Anlage V ausfüllen: Mieteinnahmen in der Steuererklärung
Wer eine Immobilie vermietet, gibt die Einkünfte jedes Jahr in der Anlage V an. Diese Seite erklärt, welche Werte hineingehören, wie die AfA ermittelt wird und was bei mehreren Eigentümern gilt. Mit timmo Steuer kannst du deine Angaben anschließend direkt aus deinem Portfolio für die Anlage V aufbereiten.
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V ist das Formular der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Dort trägst du pro vermietetem Objekt die Einnahmen (Kaltmiete und Umlagen) und die Werbungskosten (Zinsen, AfA, Erhaltung, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen) ein. Der Überschuss — positiv oder negativ — fließt in dein zu versteuerndes Einkommen.
In der Praxis ist weniger das Formular das Problem als die Vorbereitung: Werte stecken verstreut in Kontoauszügen, Hausgeld-Abrechnungen, Zinsbescheinigungen und Handwerker-Rechnungen. Wer sie strukturiert sammelt und den richtigen Kategorien zuordnet, überträgt am Ende nur noch Zahlen in Felder.
Die Anlage V in 5 Schritten vorbereiten
- 1Unterlagen sammeln — Miet-Übersicht oder Mietverträge, die Jahres-Zinsbescheinigung deiner Bank, die Hausgeld-Abrechnung der WEG-Verwaltung, den Grundsteuerbescheid, Versicherungs- und Handwerker-Rechnungen — im Anschaffungsjahr zusätzlich Kaufvertrag und Notar-Abrechnung.
- 2Einnahmen zusammenstellen — Kaltmiete und Umlagen (Nebenkosten-Vorauszahlungen der Mieter) getrennt erfassen, pro Objekt und Kalenderjahr. Auch Mieten für Stellplätze oder Garagen gehören dazu.
- 3Werbungskosten sortieren — Ausgaben nach Kategorien ordnen: Schuldzinsen (nur der Zins-Anteil der Rate, nicht die Tilgung), Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen und weitere Kosten rund um das Objekt.
- 4AfA ermitteln — Die Abschreibung berechnet sich aus dem Gebäudeanteil des Kaufpreises plus anteiliger Anschaffungsnebenkosten und dem AfA-Satz nach Baujahr. Der timmo AfA-Rechner gibt dir den Jahresbetrag ohne Anmeldung.
- 5Werte in ELSTER oder Steuer-Software übertragen — Die aufbereiteten Werte Zeile für Zeile in die Anlage V übernehmen und gegen die Belege prüfen. Bei mehreren Eigentümern läuft die Erklärung teils über ein eigenes Feststellungsverfahren.
Die AfA: Gebäudeanteil und Jahresbetrag nachvollziehbar erfassen
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist bei vermieteten Immobilien regelmäßig einer der größten Werbungskosten-Posten — ganz ohne laufende Ausgabe. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises (der Boden nutzt sich nicht ab), erhöht um die anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Der lineare AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr (§ 7 Abs. 4 EStG): 2,5 % bei Baujahr vor 1925, 2,0 % bei Baujahr 1925 bis 2022 und 3,0 % bei Fertigstellung ab 2023.
Den Jahresbetrag für dein Objekt kannst du mit dem timmo AfA-Rechner kostenlos und ohne Anmeldung überschlagen. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude ist eine wertende Entscheidung — im Zweifel gehört sie zu deinem Steuerberater.
Mehrere Eigentümer: Ehegatten, Bruchteilsgemeinschaft, GbR
Gehört das Objekt mehreren Personen, werden die Vermietungseinkünfte gemeinsam ermittelt und nach Eigentums-Quoten auf die Beteiligten verteilt — teils in einem eigenen Feststellungsverfahren beim Finanzamt. Typische Konstellationen: zusammenveranlagte Ehegatten, die Bruchteilsgemeinschaft (mehrere Personen stehen anteilig im Grundbuch) und die GbR mit eigenem Gesellschaftsvertrag.
Für die Vorbereitung heißt das: Quoten sauber dokumentieren und jeden Wert so erfassen, dass er sich auf die Beteiligten verteilen lässt. Bei mehreren Eigentümern kann zusätzlich ein Feststellungsverfahren relevant sein. timmo erfasst Personen und Quoten; ob und welches Verfahren in deinem Fall erforderlich ist, beurteilt timmo nicht — das klärst du mit deinem Steuerberater oder dem Finanzamt.
Mit timmo Steuer: die Werte strukturiert aufbereiten
Du wählst ein Objekt aus deinem Portfolio oder legst es selbst an und erfasst die Daten für das Steuerjahr. timmo Steuer fasst deine bestätigten Angaben zusammen und zeigt Kennziffer und Zeile der Anlage V — als PDF, CSV oder JSON. Prüfen und übertragen tust du selbst; timmo übermittelt nichts an das Finanzamt. Wie das Werkzeug im Einzelnen funktioniert, steht auf Anlage-V-Software für Vermieter.
- Direkt aus deinem Portfolio — Du wählst eine vermietete Wohnung aus deinem Portfolio oder legst sie selbst an. Danach erfasst du Einnahmen, Ausgaben und Darlehenszinsen pro Kalenderjahr.
- Kennziffer und Zeile im Blick — Für jeden von dir erfassten und bestätigten Wert zeigt timmo Kennziffer und Zeile des gewählten Formularjahrs. Vor der Übertragung gleichst du die Übersicht mit deinen Belegen und dem amtlichen Formular ab.
- AfA-Jahresbetrag inklusive — Der Abschreibungsbetrag wird aus deinen Objektdaten hergeleitet und Jahr für Jahr fortgeschrieben.
- Mehrere Eigentümer — Alleineigentum, zusammenveranlagte Ehegatten, Bruchteilsgemeinschaft oder GbR: Du erfasst die Beteiligten und ihre Quoten, timmo verteilt die bestätigten Beträge mechanisch nach diesen Angaben.
- Belege KI-gestützt auslesen — Beleg hochladen, Werte werden zur Übernahme vorgeschlagen — du prüfst und übernimmst selbst.
- Export zum Übertragen — Übersicht als PDF oder Tabelle exportieren und beim Ausfüllen daneben legen — oder dem Steuerberater mitgeben.
Unverbindliche Datenaufbereitung nach deinen Angaben – keine Steuerberatung. Das Modul erfasst, sortiert und rechnet — es bewertet deinen Steuerfall nicht und gibt keine Handlungsempfehlungen. Für die verbindliche Beurteilung deines Einzelfalls wende dich an einen Steuerberater.
Häufige Fragen zur Anlage V
Wer muss die Anlage V abgeben?
Brauche ich für jede Immobilie eine eigene Anlage V?
Welche Kosten kann ich als Werbungskosten angeben?
Was ist der Unterschied zwischen Bruchteilsgemeinschaft und GbR?
Ersetzt timmo Steuer meinen Steuerberater?
Ist timmo Steuer verfügbar?
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