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Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Kaufpreisfaktor

Die Mietrendite ist die erste Kennzahl jeder Kapitalanlage-Immobilie — und die am häufigsten geschönte. Dieser Rechner zeigt beide Wahrheiten: die schnelle Brutto-Mietrendite und die ehrlichere Netto-Variante inklusive Kaufnebenkosten und nicht umlagefähiger Kosten.

Mietrendite-Rechner
Nicht umlagefähige Kosten (€/Monat, optional)

Der Teil des Hausgelds, den du als Eigentümer trägst — nicht der Mieter. Getrennt eingetragen, weil die Instandhaltungsrücklage steuerlich anders wirkt als Verwaltungskosten (siehe Hinweis unten).

Brutto-Anfangsrendite
4,32 %
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis · klassische Brutto-Mietrendite
Netto-Anfangsrendite
4,02 %
(Miete − Kosten) ÷ Gesamtaufwand inkl. Kaufnebenkosten · Netto-Mietrendite
Kaufpreisfaktor
23,1
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Jahreskaltmiete10.800 €
Kaufnebenkosten (Sachsen, 5,5 % Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch)18.750 €
Gesamtaufwand inkl. Kaufnebenkosten268.750 €

Tipp: Trage die nicht umlagefähigen Kosten ein — erst dann zeigt die Netto-Mietrendite, was nach Bewirtschaftung wirklich übrig bleibt.

Modellrechnung – keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Brutto- und Netto-Anfangsrendite (oft auch Brutto- bzw. Netto-Mietrendite genannt) beziehen sich auf den Zustand am Tag des Kaufs; Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung bleiben bewusst außen vor — dafür gibt es die Modellrechnung.

Die drei Kennzahlen im Rechner

Brutto-Anfangsrendite (klassisch auch Brutto-Mietrendite) — Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Die Zahl aus jedem Exposé und Portal-Inserat: schnell vergleichbar, aber sie ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten. Warum „Anfangs"? Dein Kaufpreis steht mit dem Notartermin fest — steigt später die Miete, steigt auch diese Rendite. Die heutige Zahl ist also der Startpunkt, nicht die Obergrenze (eine garantierte Mietsteigerung ist das freilich nicht — Leerstand oder Mietpreisbremse können dagegenwirken).

Netto-Anfangsrendite (klassisch auch Netto-Mietrendite) — hier fließen zwei Korrekturen ein: Im Nenner steht der Gesamtaufwand inklusive Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten (je nach Bundesland 5,5 bis 8,5 Prozent — Details im Kaufnebenkosten-Rechner), im Zähler die Kaltmiete abzüglich der Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst: WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Kaufpreisfaktor — Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete: wie viele Jahresmieten kostet das Objekt? Die Profi-Vergleichszahl zwischen Städten und Objekten; Faktor 20 entspricht 5 Prozent Brutto-Mietrendite, Faktor 25 entspricht 4 Prozent.

Warum die Anfangsrendite nur der Anfang ist

Zwei Objekte mit identischer Mietrendite können sich über zehn Jahre völlig unterschiedlich entwickeln: Mietwachstum, Leerstandsrisiko, Instandhaltung, Zinsbindung und AfA-Effekte entscheiden, was am Ende wirklich ankommt. Eine statische Prozentzahl sieht davon nichts.

Die timmo Modellrechnung simuliert deshalb den vollen Jahres-Verlauf über bis zu 30 Jahre: Cashflow vor und nach Steuern, Tilgung, Anschluss-Finanzierung, Renovierungs-Events, Mietentwicklung und Leerstand — mit denselben Kaufnebenkosten-Sätzen wie in diesem Rechner, automatisch für das Bundesland des Objekts. Alles als unverbindliche Modellrechnung auf Basis deiner Angaben — keine Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung.

Brutto vs. Netto an einem Beispiel

Eine Wohnung in Sachsen für 250.000 Euro, Kaltmiete 900 Euro im Monat, 120 Euro nicht umlagefähige Kosten: Die Brutto-Mietrendite liegt bei 4,32 Prozent (10.800 ÷ 250.000). Rechnet man die sächsischen Kaufnebenkosten von rund 7,5 Prozent in den Aufwand und zieht die 1.440 Euro Jahres-Kosten von der Miete ab, bleiben als Netto-Mietrendite etwa 3,48 Prozent (9.360 ÷ 268.750). Fast ein Prozentpunkt Unterschied — bei gleicher Wohnung, nur ehrlicher gerechnet.

Häufige Fragen zur Mietrendite

Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Brutto-Mietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 10.800 Euro Jahreskaltmiete bei 250.000 Euro Kaufpreis ergeben 4,3 Prozent. Für die Netto-Mietrendite ziehst du von der Jahreskaltmiete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab und teilst durch den Gesamtaufwand inklusive Kaufnebenkosten — sie fällt deshalb immer niedriger aus, ist aber die ehrlichere Zahl.
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt stark von Lage, Zustand und Baujahr ab — pauschale Schwellenwerte führen in die Irre. Als grobe Einordnung: In gefragten Großstadtlagen liegen Brutto-Mietrenditen oft unter 3,5 Prozent, in B- und C-Lagen sind 4 bis 6 Prozent verbreitet. Eine hohe Rendite kann höhere Risiken spiegeln (Leerstand, Sanierungsstau), eine niedrige kann durch Wertentwicklung kompensiert werden. Deshalb betrachtet die timmo Modellrechnung nicht nur die Anfangsrendite, sondern den Verlauf über bis zu 30 Jahre.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Mietrendite?
Die Brutto-Mietrendite (auch Brutto-Anfangsrendite) setzt nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis — schnell zu rechnen, aber geschönt. Die Netto-Mietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) im Nenner und zieht die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab: WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage trägt der Eigentümer, nicht der Mieter.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete — er sagt, wie viele Jahresmieten die Immobilie kostet. Faktor 20 entspricht 5 Prozent Brutto-Mietrendite, Faktor 25 entspricht 4 Prozent. Makler und Profis nutzen ihn als schnelle Vergleichszahl zwischen Objekten und Städten.
Warum fehlt die Finanzierung in dieser Rechnung?
Bewusst: Die Mietrendite ist eine Objekt-Kennzahl — sie vergleicht Immobilien unabhängig davon, wie du sie finanzierst. Sobald Fremdkapital ins Spiel kommt, zählen andere Kennzahlen: Cashflow nach Kapitaldienst, Eigenkapitalrendite, Tilgungsverlauf. Genau das simuliert die timmo Modellrechnung über bis zu 30 Jahre — mit Zins, Tilgung, AfA-Szenarien, Anschluss-Finanzierung und Mietentwicklung.
Welche Kosten sind nicht auf den Mieter umlagefähig?
Typischerweise die WEG-Verwaltergebühr, die Sondereigentumsverwaltung (falls beauftragt) und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage — diese Posten stecken im Hausgeld, dürfen aber nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind dagegen z. B. Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Gebäudeversicherung (§ 2 BetrKV). Die Aufschlüsselung steht in der Hausgeldabrechnung — bei timmo-Objekten liefert der Anbieter sie als Teil des Unterlagen-Stacks mit.
Sind Hausgeld und Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?
Das hängt vom Posten ab. Die nicht umlagefähigen Verwaltungskosten — WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung — sind bei einer vermieteten Wohnung laufende Werbungskosten und mindern dein steuerliches Ergebnis sofort im Jahr der Zahlung. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage dagegen ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann absetzbar, wenn die WEG das Geld tatsächlich für Erhaltungsaufwand am Gemeinschaftseigentum verwendet (Sanierung, Reparatur) — nicht schon bei der Einzahlung. Die umlagefähigen Betriebskosten sind steuerlich neutral, weil ihnen die Umlage auf den Mieter gegenübersteht. Das ist eine allgemeine Information, keine Steuerberatung — die Behandlung im Einzelfall klärt dein Steuerberater.

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Quelle: timmo

Unverbindliche Veranschaulichung, keine Empfehlung, keine Prognose. Verluste und negativer Cashflow sind möglich. Keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Für Kapitalanleger fällt keine timmo-Provision an; die Vermittlung übernimmt Johannes Petasch persönlich, der Anbieter zahlt ihm bei erfolgreichem Notarabschluss eine Provision.

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