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Kaufnebenkosten-Rechner: Was kostet dein Immobilienkauf wirklich?

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten machen je nach Bundesland 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises aus — Geld, das zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird und meist aus Eigenkapital kommt. Berechne in Sekunden, was auf dich zukommt.

Kaufnebenkosten-Rechner
Grunderwerbsteuer (5,5 % in Sachsen)13.750 €
Notarkosten (ca. 1,5 %)3.750 €
Grundbucheintrag (ca. 0,5 %)1.250 €
Kaufnebenkosten gesamt (7,5 %)18.750 €
Gesamtaufwand inkl. Kaufpreis268.750 €

Modellrechnung – keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Notar- und Grundbuchkosten sind Praxis-Faustwerte — die tatsächlichen Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Einzelfall. Grunderwerbsteuersätze: Stand Januar 2026.

Die drei gesetzlichen Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer — der größte Posten. Sie fällt einmalig beim Kauf an und geht an das Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Der Satz reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Erst wenn das Finanzamt die Zahlung bestätigt (Unbedenklichkeitsbescheinigung), kann das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben werden.

Notarkosten — in Deutschland ist der Immobilienkauf nur mit notarieller Beurkundung wirksam. Die Gebühren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt und damit bei jedem Notar gleich; als Faustwert kannst du mit rund 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Wie der Termin abläuft, liest du im Ratgeber zum Notartermin.

Grundbucheintrag — das Grundbuchamt berechnet für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und ggf. Grundschuld-Eintragung eigene Gebühren, ebenfalls nach GNotKG. Faustwert: rund 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer 2026: alle 16 Bundesländer

Maßgeblich ist immer das Bundesland, in dem die Immobilie liegt — nicht dein Wohnort. Stand: Januar 2026.

BundeslandGrunderwerbsteuer
Baden-Württemberg5,0 %
Bayern3,5 %
Berlin6,0 %
Brandenburg6,5 %
Bremen5,5 %
Hamburg5,5 %
Hessen6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %
Niedersachsen5,0 %
Nordrhein-Westfalen6,5 %
Rheinland-Pfalz5,0 %
Saarland6,5 %
Sachsen5,5 %
Sachsen-Anhalt5,0 %
Schleswig-Holstein6,5 %
Thüringen5,0 %

Kaufnebenkosten in der timmo Modellrechnung

Dieser Rechner zeigt dir die Einmalkosten. Bei einer Kapitalanlage-Immobilie ist das aber nur der Anfang: entscheidend ist, wie sich Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, Miete und Steuer-Effekte über die Jahre entwickeln. Genau das rechnet die timmo Modellrechnung — mit denselben Grunderwerbsteuer-Sätzen wie hier, automatisch für das Bundesland des Objekts.

Die Modellrechnung simuliert über bis zu 30 Jahre den vollen Jahres-Verlauf: Cashflow vor und nach Steuern, Tilgung, AfA-Szenarien, Anschluss-Finanzierung nach der Zinsbindung, Renovierungs-Events, Mietentwicklung und Leerstand. Ob du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlst oder mitfinanzierst, stellst du dabei selbst ein. Alles als unverbindliche Modellrechnung auf Basis deiner Angaben — keine Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Ohne Maklerprovision liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland bei etwa 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein), dazu kommen als Faustwerte rund 1,5 Prozent Notarkosten und 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. Kommt eine Käuferprovision für einen Makler hinzu, steigt die Summe entsprechend.
Wer legt die Höhe der Grunderwerbsteuer fest?
Die Bundesländer. Seit 2006 dürfen sie den Steuersatz selbst bestimmen — deshalb reicht die Spanne von 3,5 Prozent (Bayern) bis 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Maßgeblich ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt, nicht dein Wohnort. Die Sätze können sich ändern — Thüringen hat z. B. zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt.
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und steigen mit dem Kaufpreis. Als Faustwert kannst du mit rund 1,5 Prozent für den Notar und 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag rechnen — zusammen etwa 2 Prozent des Kaufpreises. Die exakte Höhe hängt vom Einzelfall ab, etwa ob eine Grundschuld bestellt wird.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Üblicherweise finanzieren Banken den Kaufpreis, während die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital erwartet werden. Einige Banken bieten auch Finanzierungen über 100 Prozent an — zu entsprechend höheren Zinsen. Ob und zu welchen Konditionen das möglich ist, klärst du mit deiner Bank oder deinem Finanzierungsvermittler. In der timmo Modellrechnung kannst du beide Varianten durchspielen: Nebenkosten aus Eigenkapital oder mitfinanziert.
Wie wirken Kaufnebenkosten bei Kapitalanlage-Immobilien steuerlich?
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und werden anteilig auf Gebäude- und Bodenanteil aufgeteilt. Bei vermieteten Immobilien erhöht der Gebäudeanteil die Bemessungsgrundlage der Abschreibung (AfA) — er wirkt also über die Nutzungsdauer verteilt, nicht sofort; der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben. Das ist eine allgemeine Information, keine Steuerberatung: wie es in deiner Situation wirkt, klärt dein Steuerberater.
Fällt bei timmo eine Käuferprovision an?
Nein. Für Kapitalanleger ist die Nutzung von timmo kostenlos — Registrierung, Swipen, Modellrechnung und Begleitung. timmo finanziert sich über eine Vermittlungsprovision auf Anbieter-Seite, die erst beim erfolgreichen Abschluss anfällt. Im Rechner oben kannst du die Maklerprovision deshalb auf 0 lassen, wenn du über timmo kaufst.

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