timmo

Kostenloser Rechner

AfA-Rechner: Was schreibt deine vermietete Immobilie jährlich ab?

Die Gebäude-Abschreibung ist der stille Steuervorteil jeder Kapitalanlage-Immobilie: Jahr für Jahr mindert sie die zu versteuernden Vermietungseinkünfte, ohne dass Geld fließt. Berechne in Sekunden Satz und Betrag — nach Baujahr und Gebäudeanteil.

AfA-Rechner (lineare Gebäude-AfA)
AfA-Satz
2,0 %
lineare AfA, ~50 Jahre
Jährliche AfA
4.000 €
auf Basis Kaufpreis, ohne Anschaffungsnebenkosten
Monatlich
333 €
rechnerisch, zur Einordnung
Gebäudeanteil (80 %)200.000 €
Bodenanteil (nicht abschreibbar)50.000 €

Modellrechnung – keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Rechner zeigt die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG als allgemeine Information — keine Steuerberatung. Er rechnet bewusst nur mit dem Kaufpreis: Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) erhöhen die Bemessungsgrundlage anteilig zusätzlich. Maßgeblich ist die tatsächliche Kaufpreisaufteilung (Kaufvertrag bzw. BMF-Arbeitshilfe); Sonderfälle wie Denkmal-AfA, degressive Neubau-AfA oder eine kürzere Restnutzungsdauer klärt dein Steuerberater.

Die drei linearen AfA-Sätze für Wohngebäude

2,5 Prozent — Baujahr vor 1925. Altbauten werden über 40 Jahre abgeschrieben. Der höhere Satz macht Gründerzeit- und Jugendstil-Objekte steuerlich attraktiver, als viele erwarten.

2,0 Prozent — Baujahr 1925 bis 2022. Der Standardfall für Bestandswohnungen: 50 Jahre Abschreibungsdauer. Wichtig: Die Uhr beginnt bei deinem Kauf neu — du schreibst deine eigenen Anschaffungskosten ab, unabhängig davon, wie lange der Vorbesitzer schon abgeschrieben hat.

3,0 Prozent — Fertigstellung ab 2023. Für Neubauten gilt seit 2023 ein linearer Satz von 3,0 Prozent (rund 33 Jahre, § 7 Abs. 4 EStG). Zusammen mit der befristeten degressiven AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) oder der Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau kann ein Neubau in den ersten Jahren steuerlich deutlich stärker wirken — solche Szenarien gehören in eine vollständige Modellrechnung und ins Gespräch mit dem Steuerberater.

Gebäudeanteil: die unterschätzte Stellschraube

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Boden. Bei 250.000 Euro Kaufpreis machen 10 Prozentpunkte Unterschied im Gebäudeanteil (70 statt 80 Prozent) rund 500 Euro AfA pro Jahr aus — über 50 Jahre ein fünfstelliger Betrag. Eine plausible Kaufpreisaufteilung direkt im Kaufvertrag ist deshalb bares Geld wert; als Referenz dient sonst die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.

Auch die Kaufnebenkosten wirken mit: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten zählen anteilig zur AfA-Bemessungsgrundlage (siehe Kaufnebenkosten-Rechner). Dieser Rechner hier bleibt bewusst beim Kaufpreis — die vollständige Rechnung inklusive Nebenkosten, Steuersatz und Jahres-Verlauf übernimmt die Modellrechnung.

Von der AfA zum Cashflow nach Steuern

Die AfA entfaltet ihren Wert erst im Zusammenspiel: mit deinem Grenzsteuersatz, den Schuldzinsen, den nicht umlagefähigen Kosten und der Mietentwicklung. Die timmo Modellrechnung simuliert genau das über bis zu 30 Jahre — Cashflow vor und nach Steuern, AfA-Szenarien (vor 1925, nach 1925, Sonder-AfA), Tilgung, Anschluss-Finanzierung und Renovierungs-Events. Unverbindliche Modellrechnung auf Basis deiner Angaben — sie ersetzt keine Steuer-, Finanz- oder Rechtsberatung.

Häufige Fragen zur AfA

Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung" — die steuerliche Abschreibung des Gebäudes. Bei vermieteten Immobilien darfst du jedes Jahr einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten von den Vermietungseinkünften abziehen, ohne dass dafür Geld fließt. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises — der Bodenanteil nutzt sich steuerlich nicht ab. Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es keine AfA.
Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?
Für Wohngebäude gilt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 2,5 Prozent pro Jahr bei Baujahr vor 1925, 2,0 Prozent bei Baujahr 1925 bis 2022 und 3,0 Prozent bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG in der seit 2023 geltenden Fassung). Maßgeblich ist das Baujahr des Gebäudes, nicht das Kaufdatum — auch beim Kauf einer 60 Jahre alten Wohnung beginnen deine 2,0 Prozent neu auf deine Anschaffungskosten.
Wie wird der Gebäudeanteil bestimmt?
Der Kaufpreis wird auf Gebäude und Boden aufgeteilt — nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Ideal ist eine plausible Aufteilung direkt im notariellen Kaufvertrag; sonst greift die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung. In Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten fällt der Gebäudeanteil oft niedriger aus als die verbreitete 80/20-Faustregel. Die Aufteilung im Einzelfall gehört in die Hand deines Steuerberaters.
Zählen die Kaufnebenkosten zur AfA-Bemessungsgrundlage?
Ja, anteilig: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs sind Anschaffungsnebenkosten und werden im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Boden verteilt. Der Gebäudeanteil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Kosten der Finanzierung (z. B. Grundschuldbestellung) gehören dagegen nicht dazu — sie sind sofort abziehbare Werbungskosten.
Was bringt die AfA in Euro?
Die AfA mindert dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung — was das netto bringt, hängt an deinem persönlichen Grenzsteuersatz. Beispiel: 4.000 Euro Jahres-AfA sparen bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 1.680 Euro Steuern pro Jahr. Genau deshalb rechnet die timmo Modellrechnung den Cashflow nach Steuern mit deinem Steuersatz — als unverbindliche Modellrechnung, nicht als Steuerberatung.
Gibt es höhere Abschreibungen als die lineare AfA?
Ja, in Sonderfällen: Baudenkmale können über die Denkmal-AfA (§§ 7h, 7i EStG) Sanierungskosten deutlich schneller abschreiben. Für neu gebaute Mietwohnungen gibt es befristet die degressive AfA von 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG, Wachstumschancengesetz — Baubeginn Oktober 2023 bis September 2029) sowie unter Voraussetzungen die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG). Bei nachweislich kürzerer Restnutzungsdauer ist auch ein höherer linearer Satz möglich. Ob ein Sonderfall auf dich zutrifft, klärt dein Steuerberater — die timmo Modellrechnung kann solche AfA-Szenarien durchspielen.

Mehr zum Thema

Objekte finden, deren Steuer-Effekt du durchspielen kannst

Kostenlos registrieren, durch sorgfältig ausgewählte Kapitalanlage-Immobilien swipen — mit Modellrechnung über bis zu 30 Jahre inklusive AfA-Szenarien und Cashflow nach Steuern.

Kostenlos startenSo funktioniert timmo