Wissen für Vermieter
Mietkonto führen: Mietzahlungen erfassen, offene Mieten erkennen
Ist die Miete da — vollständig und für den richtigen Monat? Hier liest du, was in ein Mietkonto gehört, wann die Miete fällig ist und wie du Teilzahlungen notierst.
Kurz gesagt
Ein Mietkonto stellt je Mietverhältnis und Monat gegenüber, was laut Mietvertrag zu zahlen ist (Soll) und was tatsächlich eingegangen ist (Ist) — Kaltmiete und Betriebskosten-Vorauszahlung getrennt. Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu entrichten, soweit der Mietvertrag nichts anderes regelt. Jede Zahlung wird mit Eingangsdatum, Betrag und dem Monat notiert, für den sie gilt. So fällt eine offene oder teilweise bezahlte Miete früh auf — und die Aufstellung trägt später Zahlungserinnerung, Mahnung oder Mahnverfahren. Eine Bankanbindung braucht es dafür nicht.
Was in ein Mietkonto gehört
Ein Mietkonto ist kein Bankkonto, sondern eine Aufstellung. Als Vorlage genügen wenige Spalten:
- Monat, für den gezahlt wird
- Fälligkeit laut Mietvertrag
- Soll: Kaltmiete, Betriebskosten-Vorauszahlung, gegebenenfalls Stellplatz
- Eingang: Datum und Betrag je Zahlung
- offener Betrag und Vermerk, etwa der Verwendungszweck
Warum Kaltmiete und Vorauszahlung getrennt? Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB) — dafür braucht es die Summe der im Jahr eingegangenen Vorauszahlungen.
Wann die Miete fällig ist
Die Miete ist „zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist“ (§ 556b Abs. 1 BGB). Nennt der Mietvertrag einen anderen Termin, etwa einen festen Kalendertag, kommt es auf die Vereinbarung an. Ob eine abweichende Klausel wirksam ist, klärt ein Anwalt oder Vermieterverein.
Fällt ein bestimmter Tag auf einen Sonnabend, einen Sonntag oder einen am Leistungsort staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag, tritt nach § 193 BGB der nächste Werktag an seine Stelle. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählt der Sonnabend bei der Frist des § 556b Abs. 1 BGB zudem nicht als Werktag. Beispiel: Der 1. August 2026 ist ein Sonnabend; der dritte Werktag ist dann Mittwoch, der 5. August.
Bei einer Überweisung kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 5. Oktober 2016, VIII ZR 222/15) darauf an, dass die Mietpartei den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt hat — die Gutschrift auf deinem Konto kann später kommen. Ein Eingang am vierten oder fünften Werktag belegt deshalb für sich genommen keinen Verzug.
Beispiel: Mietkonto über drei Monate
Vereinbart sind 600 € Kaltmiete und 200 € Betriebskosten-Vorauszahlung, zusammen 800 € im Monat. Im Februar gehen nur 500 € ein, im März nichts.
| Monat | Soll | Eingang | Offen | Stand |
|---|---|---|---|---|
| Januar | 800 € | 800 € | 0 € | bezahlt |
| Februar | 800 € | 500 € | 300 € | teilweise |
| März | 800 € | 0 € | 800 € | offen |
| Summe | 2.400 € | 1.300 € | 1.100 € |
Offen sind 1.100 €: 300 € aus dem Februar und 800 € aus dem März. Diese Angaben braucht ein Schreiben an den Mieter und später gegebenenfalls ein Mahnantrag.
Teilzahlungen: worauf eine Zahlung angerechnet wird
Sind mehrere Beträge offen und reicht eine Zahlung nicht für alle, regelt § 366 BGB die Reihenfolge. Getilgt wird die Schuld, die der Schuldner bei der Leistung bestimmt (Abs. 1) — etwa über den Verwendungszweck „Miete März“. Ohne Bestimmung gilt Abs. 2: zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen diejenige, die dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter gleich lästigen die ältere und bei gleichem Alter jede verhältnismäßig.
Der Wortlaut spricht von mehreren Schuldverhältnissen; auf mehrere offene Monatsmieten wird die Vorschrift nach der Rechtsprechung häufig entsprechend angewendet. Wie eine Teilzahlung im Einzelfall zuzuordnen ist, klärt ein Anwalt oder Vermieterverein. Ins Mietkonto gehören deshalb Verwendungszweck und zugeordneter Monat.
Offene Miete: Verzug, Mahnung, Verjährung
Ist für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, bedarf es für den Verzug keiner Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Schuldner kommt aber nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB).
Ob Zahlungserinnerung, Mahnung oder gerichtliches Mahnverfahren: Die Grundlage ist jedes Mal ein lückenloses Mietkonto. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Mietrückstand: Mahnbescheid selbst beantragen.
Verjährung: Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Eine im März 2026 fällige Miete verjährt danach regelmäßig mit Ablauf des 31. Dezember 2029.
Mietkonto und Anlage V
Steuerlich zählt der Zufluss: Einnahmen sind in dem Kalenderjahr bezogen, in dem sie zugeflossen sind (§ 11 Abs. 1 Satz 1 EStG). Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die kurze Zeit vor Beginn oder nach Beendigung des Kalenderjahres zufließen, zu dem sie wirtschaftlich gehören, gelten als in diesem Jahr bezogen (Satz 2) — als „kurze Zeit“ gelten nach der Rechtsprechung zehn Tage, und die Zahlung muss in diesem Zeitraum auch fällig sein. Ein später bezahlter älterer Rückstand zählt deshalb im Jahr des Eingangs. Das Eingangsdatum im Mietkonto liefert dafür die Daten; Zweifelsfälle klärt dein Steuerberater.
So geht das in timmo
Mietverhältnis anlegen
Je Wohnung trägst du Mieter, Mietbeginn, Kaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlung, auf Wunsch Stellplatz und Kaution sowie die Fälligkeit ein — als Werktag oder Kalendertag, vorbelegt ist der 3. Werktag. Werktage zählt timmo von Montag bis Freitag, ohne die gesetzlichen Feiertage des Bundeslands.
Das Soll läuft mit
Daraus entsteht das Soll je Monat, im Ein- und Auszugsmonat anteilig nach Kalendertagen. Eine geänderte Miete trägst du mit „Neue Miete ab …“ ein — die bisherige gilt bis zum Vormonat.
Zahlung bestätigen
Je Monat trägst du ein, was eingegangen ist: Eingangsdatum und Aufteilung in Kaltmiete, Nebenkosten und Stellplatz, vorbelegt mit dem offenen Rest. Der Monat steht danach auf „bezahlt“, „teilweise“, „offen“ oder „mehr gezahlt“. Mehrere fällige, ganz offene Monate bestätigst du gesammelt.
Offenes sehen
Die Startseite zeigt unter „Dein Monat“, wie viele Mieten des laufenden Monats bestätigt sind, und unter „Zu tun“ Zahlungen, die noch nicht bestätigt oder niedriger als vereinbart sind.
Schreiben erstellen
Zahlungserinnerung und Mahnung übernehmen die offenen Monate aus dem Mietkonto, die Zahlungsbestätigung die bestätigten Eingänge — als PDF oder direkt in die Unterlagen der Wohnung. Die Muster enthalten keine Zins-, Kosten- oder Kündigungsbausteine.
In die Anlage V übernehmen
Beim Bestätigen wählst du, ob die Zahlung als Einnahme in timmo Steuer übernommen wird — Kaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlung und Stellplatz getrennt, mit einem Vorschlag für das Steuerjahr, den du ändern kannst. Steht dort schon ein Jahreswert oder ist das Jahr abgeschlossen, wird nichts doppelt gebucht.
Wer Claude oder ChatGPT mit timmo verbindet, kann dort einen Kontoauszug mit dem Mietkonto abgleichen lassen — gespeichert wird nach einer Vorschau und erst nach deinem Ja. Mehr dazu unter timmo mit Claude oder ChatGPT verbinden.
Was timmo dabei nicht macht
- Keine Bankanbindung. timmo sieht dein Konto nicht. Ein Monat ohne Bestätigung heißt nur, dass hier noch nichts eingetragen ist — keine Aussage über deinen Mieter.
- Keine Zuordnung nach § 366 BGB. Welchem Monat und welchem Bestandteil eine Zahlung zugeordnet wird, trägst du ein.
- Keine Rechtsberatung. Die Schreiben sind Muster. Ob Verzug vorliegt und welche Frist passt, prüfst du selbst oder mit Anwalt, Vermieterverein oder Haus & Grund.
- Keine Steuerberatung, kein Verwalter. timmo Steuer ordnet bestätigte Zahlungen den Einnahmen zu; timmo bleibt ein Werkzeug für Vermieter, die selbst verwalten.
Häufige Fragen
Welche Spalten braucht eine Mietkonto-Vorlage?
Wann ist die Miete fällig?
Brauche ich für ein Mietkonto eine Bankanbindung?
Der Mieter hat nur einen Teil überwiesen — wie notiere ich das?
Wann verjähren Mietforderungen?
Offene Miete — was tun?
Allgemeine Information zum Miet- und Steuerrecht, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Strittige Zahlungen, Mietminderung, Kündigung oder Räumung gehören zu einem Rechtsanwalt oder einer Vermieterorganisation.
Mietkonto führen statt Tabelle pflegen
Mietverhältnis einmal anlegen, Zahlungseingänge bestätigen, offene Monate sehen — mit timmo Verwaltung. Kostenlos bis 10 Immobilien, ohne Abo.