Wissen für Vermieter
Mietrückstand: Mahnbescheid selbst beantragen
Bleibt einmal Miete offen, gibt es mit dem gerichtlichen Mahnverfahren einen klaren, standardisierten Weg: vergleichsweise günstig, über ein Online-Portal vorbereitet und ohne Anwalt zu betreiben. Hier liest du den Ablauf Schritt für Schritt — mit Fristen, Kosten und einem Mustertext für die letzte Zahlungsaufforderung.
Wofür das Mahnverfahren gedacht ist
Das gerichtliche Mahnverfahren ist für fällige, bezifferte Geldforderungen gemacht — typischerweise klar dokumentierte Mietrückstände, häufig gegenüber einem bereits ausgezogenen Mieter. Bleibt ein wirksam zugestellter Mahnbescheid unwidersprochen, kann anschließend ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden — erst er ist ein Titel, mit dem die Forderung vollstreckt werden kann.
Wichtig zu wissen: Das Mahngericht prüft beim Erlass des Mahnbescheids nicht, ob die Forderung inhaltlich besteht. Deshalb ist das Verfahren schnell und günstig — und deshalb kann der Mieter widersprechen. Dann geht es auf Antrag in ein normales Gerichtsverfahren über, in dem die Forderung belegt werden muss.
Abgrenzung: Bei einem laufenden Mietverhältnis betrifft das Mahnverfahren nur die offenen Beträge. Fragen rund um Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Räumung laufen über eigene Wege (§§ 543, 569 BGB, Räumungsklage) — dafür ist anwaltliche Begleitung regelmäßig sinnvoll.
Der Ablauf in acht Schritten
Mietkonto und Kaution prüfen
Offene Beträge nach Monaten aufstellen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses kommt zudem in Betracht, eine geleistete Kaution mit fälligen Forderungen zu verrechnen. Wird wirksam aufgerechnet, verringert sich die noch offene Forderung entsprechend; eine Pflicht, zuerst auf die Kaution zuzugreifen, besteht nicht.
Aktuelle Anschrift ermitteln
Ist der Mieter verzogen, kann eine einfache Melderegisterauskunft nach § 44 BMG die derzeitige Anschrift ergeben — sofern die Person eindeutig identifizierbar ist und keine Auskunftssperre besteht. Der Mahnbescheid muss zugestellt werden können; eine alte Adresse genügt nicht.
Forderung belegen
Mietvertrag mit Nachträgen, Mietkonto, Kontoauszüge, bisherige Korrespondenz und ggf. Übergabeprotokoll zusammenstellen. Das Mahngericht prüft die Unterlagen nicht — sie werden aber wichtig, falls der Mieter widerspricht.
Letzte Zahlungsfrist setzen
Rechtlich ist eine Mahnung bei kalendermäßig fälliger Miete meist nicht nötig. Praktisch schafft eine letzte schriftliche Zahlungsaufforderung mit einer Frist von etwa 7 bis 14 Tagen einen klaren Aktenstand.
Mahnbescheid beantragen
Der Antrag lässt sich über das Portal online-mahnantrag.de der deutschen Mahngerichte erfassen und dann je nach Weg direkt elektronisch übermitteln (z. B. mit Online-Ausweis) oder ausgedruckt, unterschrieben und per Post ans Mahngericht schicken. Alternativ kann der amtliche Papiervordruck verwendet werden. Anzugeben sind unter anderem Antragsteller, Antragsgegner mit zustellfähiger Anschrift, Hauptforderung, Forderungsgrund mit Zeitraum und ggf. Zinsen. Die Gerichtsgebühr beträgt 0,5 Gebühren nach dem GKG.
Zwei Wochen ab Zustellung abwarten
Der Mieter kann ab Zustellung innerhalb von zwei Wochen zahlen oder Widerspruch einlegen (§ 692 ZPO). Das Gericht informiert den Antragsteller über die Zustellung. Bei Widerspruch kann die Sache auf Antrag in ein normales Gerichtsverfahren übergehen.
Vollstreckungsbescheid beantragen
Ohne Widerspruch kann nach Ablauf der Frist der Vollstreckungsbescheid beantragt werden — er kommt nicht automatisch. Der Antrag ist innerhalb von sechs Monaten ab Zustellung des Mahnbescheids zu stellen (§ 701 ZPO). Erst der Vollstreckungsbescheid ist ein Vollstreckungstitel.
Vollstreckung beauftragen
Mit dem Vollstreckungsbescheid als Titel kann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden (Zahlungsaufforderung, Vermögensauskunft, Sachpfändung) oder bei bekanntem Arbeitgeber bzw. Konto ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss beim Vollstreckungsgericht beantragt werden.
Die Kaution mitdenken
Dieser Punkt fehlt in vielen Anleitungen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses kommt in Betracht, eine geleistete Kaution mit fälligen Forderungen aus dem Mietverhältnis zu verrechnen. Eine Pflicht, zuerst auf die Kaution zuzugreifen, besteht nicht; wie weit sie reicht, hängt von Kautionsart und Höhe ab — sie beträgt bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten und kann auch andere Ansprüche sichern.
Wird wirksam aufgerechnet, verringert sich die noch geltend zu machende Forderung entsprechend. Eine nachvollziehbare Abrechnung gegenüber dem ehemaligen Mieter schafft dabei Klarheit für beide Seiten.
Die Forderung sauber aufstellen
Eine nachvollziehbare Aufstellung ist die halbe Miete — spätestens, wenn der Mieter widerspricht. Typischerweise gehören dazu:
- Mietvertrag und Nachträge
- Mietkonto bzw. Aufstellung der offenen Monate und Teilzahlungen
- Kontoauszüge als Zahlungsnachweis
- bisherige Mahnungen, E-Mails oder Nachrichten
- ggf. Übergabeprotokoll und Unterlagen zum Ende des Mietverhältnisses
- Berechnung der Verzugszinsen und konkret entstandener Kosten
| Miete Monat 1 | 700,00 € |
|---|---|
| Miete Monat 2 | 700,00 € |
| Restmiete Monat 3 | 600,00 € |
| Gesamtforderung | 2.000,00 € |
Mustertext: letzte Zahlungsaufforderung
Bei kalendermäßig fälliger Miete ist eine Mahnung für den Verzug meist nicht erforderlich (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine letzte, schriftliche Aufforderung mit kurzer Frist ist trotzdem sinnvoll — als letzte Chance zur Zahlung und als klarer Aktenstand.
Betreff: Letzte Zahlungsaufforderung – Mietrückstände
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
aus dem Mietverhältnis für die Wohnung [Adresse] bestehen derzeit offene Mietforderungen in Höhe von insgesamt [Betrag] €. Die Forderung setzt sich wie folgt zusammen: [kurze Aufstellung].
Ich fordere Sie auf, den offenen Gesamtbetrag bis spätestens [Datum] auf folgendes Konto zu überweisen: [IBAN].
Sollte bis zu diesem Datum kein vollständiger Zahlungseingang erfolgen, werde ich ohne weitere Aufforderung das gerichtliche Mahnverfahren einleiten und die hierdurch entstehenden erstattungsfähigen Kosten sowie Verzugszinsen geltend machen.
Mit freundlichen Grüßen
[Name]
Fristen und Kosten auf einen Blick
- Widerspruchsfrist: zwei Wochen ab Zustellung des Mahnbescheids (§ 692 ZPO). Der Vollstreckungsbescheid darf nicht vorher beantragt werden (§ 699 ZPO).
- Sechs-Monats-Frist: Wird der Vollstreckungsbescheid nicht innerhalb von sechs Monaten ab Zustellung des Mahnbescheids beantragt, fällt dessen Wirkung grundsätzlich weg (§ 701 ZPO). Das Zustellungsdatum ist deshalb der wichtigste Merkposten.
- Einspruch: Der Vollstreckungsbescheid steht einem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil gleich (§ 700 ZPO). Der Schuldner kann innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung Einspruch einlegen (§ 339 ZPO); vollstreckt werden kann trotzdem grundsätzlich schon.
- Gerichtsgebühr: 0,5 Gebühren nach dem GKG, mindestens 38 € — bei einer Forderung bis 2.000 € sind das 51,50 €. Vollstreckungsmaßnahmen kosten zusätzlich; die Kosten können beim Schuldner mit vollstreckt werden.
- Verzugszinsen: gegenüber Verbrauchern fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Den aktuellen Basiszinssatz nach § 247 BGB veröffentlicht die Deutsche Bundesbank.
- Verjährung im Blick: Mietforderungen verjähren regelmäßig nach drei Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB). Die Zustellung eines Mahnbescheids hemmt die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB); wird der Antrag rechtzeitig eingereicht und demnächst zugestellt, wirkt das auf die Einreichung zurück (§ 167 ZPO). Die Hemmung ist nicht unbegrenzt: Sie endet grundsätzlich sechs Monate nach einer rechtskräftigen Entscheidung oder sonstigen Beendigung des Verfahrens; gerät das Verfahren in Stillstand, weil es nicht weiterbetrieben wird, zählt die letzte Verfahrenshandlung (§ 204 Abs. 2 BGB). Der fertige Titel verjährt grundsätzlich erst nach 30 Jahren (§ 197 BGB).
Nach dem Titel: Vollstreckung
Zahlt der Schuldner auch nach dem Vollstreckungsbescheid nicht, wird die Vollstreckung aktiv beauftragt — der Gerichtsvollzieher wird nicht von selbst tätig. Mögliche Wege:
- Gerichtsvollzieher mit Zahlungsaufforderung und ggf. Sachpfändung beauftragen (amtliches Formular)
- Vermögensauskunft verlangen, wenn Einkommen und Vermögen unbekannt sind
- bei bekanntem Arbeitgeber: Lohnpfändung per Pfändungs- und Überweisungsbeschluss
- bei bekannter Bankverbindung: Kontopfändung per Pfändungs- und Überweisungsbeschluss
Ist aktuell nichts pfändbar, bleibt der Titel wertvoll: Die Hauptforderung kann später erneut vollstreckt werden.
Vorsorge: Was Vermieter vorher tun können
- Sorgfältige Mieterauswahl. Selbstauskunft, Einkommensnachweise und — wo üblich — eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters geben ein solides Bild.
- Mietkaution vereinbaren. Bei Wohnraum bis zu drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Sie ist der erste Puffer, falls einmal etwas offen bleibt.
- Mietkonto monatlich abgleichen. Wer Zahlungseingänge regelmäßig prüft, bemerkt eine Lücke früh — und ein frühes Gespräch löst vieles, bevor es ein Verfahren braucht. Eine vereinbarte Ratenzahlung schriftlich festhalten.
- Versicherungen als eigene Kategorie. Am Markt gibt es Versicherungsprodukte für Vermieter, etwa gegen Mietausfall oder als Rechtsschutz für Vermieter. Leistungsumfang, Wartezeiten und Ausschlüsse unterscheiden sich deutlich. Informieren kannst du dich bei einem zugelassenen Versicherungsvermittler oder Versicherungsberater; Versicherungen sind nicht Teil des timmo-Angebots.
Und steuerlich?
Bei privaten Vermietungseinkünften gilt grundsätzlich das Zuflussprinzip (§ 11 EStG): Miete, die nicht gezahlt wurde, ist in der Anlage V in der Regel nicht als Einnahme anzusetzen, und eine spätere Nachzahlung gehört regelmäßig in das Jahr, in dem sie eingeht. Die Ausnahme für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen um den Jahreswechsel (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG) ist eng: Die Zahlung muss wirtschaftlich zum anderen Jahr gehören und innerhalb von zehn Tagen um den Jahreswechsel sowohl fällig als auch geflossen sein — ein älterer Rückstand, der Anfang Januar eingeht, fällt in der Regel nicht darunter. Kosten der Rechtsverfolgung wie Gerichts- und Gerichtsvollzieherkosten stehen im Zusammenhang mit der Vermietung und kommen als Werbungskosten in Betracht.
Mit timmo Steuer erfasst du Einnahmen und Ausgaben je Objekt strukturiert und bereitest die Anlage V zur eigenen Übertragung vor.
Häufige Fragen
Brauche ich für einen Mahnbescheid einen Anwalt?
Was kostet ein Mahnbescheid bei 2.000 € Mietrückstand?
Muss ich vorher mahnen?
Wie hoch sind die Verzugszinsen?
Was passiert, wenn der Mieter Widerspruch einlegt?
Was, wenn die neue Anschrift nicht zu ermitteln ist?
Hilft das Mahnverfahren auch bei einem laufenden Mietverhältnis?
Wie lange gilt der Vollstreckungsbescheid?
Offizielle Stellen
Allgemeine Bildungs-Information zum Miet- und Zivilprozessrecht, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Beschrieben ist der Standardfall eines in Deutschland zustellbaren privaten Mieters. Bei unbekanntem Aufenthalt, Auslandszustellung, Insolvenz, strittigen Gegenforderungen oder Fragen zu Kündigung und Räumung sollte der Einzelfall von einem Rechtsanwalt oder einer Vermieterorganisation geprüft werden. Maßgeblich sind die gesetzlichen Vorschriften in ihrer jeweils geltenden Fassung.
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