Vermietete Wohnung kaufen: was beim Kauf mit Mieter zählt

Der wichtigste Satz beim Kauf einer vermieteten Wohnung steht seit über hundert Jahren im Gesetz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Mit der Eigentumsumschreibung trittst du grundsätzlich in die wirksamen Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein — zu den Konditionen, die dein Verkäufer vereinbart hat. Kein neuer Vertrag, keine Neuverhandlung.

Eigennutzer schreckt genau das ab — sie wollen einziehen und können es nicht ohne Weiteres. Für Kapitalanleger dreht sich das Vorzeichen um: Bei laufendem Mietverhältnis können ab dem Übergang Mieteinnahmen fließen — ohne Vermarktungslücke, ohne Mietersuche, ohne Renovieren vor der Erstvermietung. Garantiert ist der Zufluss nicht (Mieter können ausfallen oder kündigen), aber die Zahlungs-Historie liegt schwarz auf weiß vor, statt dass du sie erst herausfinden musst.

Aus meinen Begleitungen: Einige der interessantesten Objekte waren die mit Mietern, die seit 20, teils 25 Jahren in der Wohnung leben — immer zuverlässig. So ein Mietverhältnis erzählt mehr über eine Wohnung als jedes Exposé, denn es zeigt, dass hier seit langer Zeit alles reibungslos funktioniert. Manche Anbieter sichern die Miete zusätzlich mit einer Mietdifferenzgarantie über drei bis sechs Jahre ab — was eine solche Zusage wert ist, hängt allerdings vom Garantiegeber ab und gehört mit in die Prüfung. Für die erste Kapitalanlage ist ein langes, zuverlässiges Mietverhältnis jedenfalls eine starke Grundlage.

Dazu kommt ein möglicher Markteffekt: Vermietete Wohnungen können im konkreten Vergleich anders bewertet werden als bezugsfreie, weil Eigennutzer als Käufer weitgehend wegfallen. Ein allgemeiner Abschlag lässt sich daraus nicht ableiten — aber wo die Konstellation zutrifft, kauft der Kapitalanleger genau den Zustand ein, den er ohnehin haben will.

Du übernimmst die Miete so, wie sie vereinbart ist — nach oben offen ist da nichts. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB möglich: Die Miete muss beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein, es gelten Form-, Begründungs- und Zustimmungsanforderungen, und die Kappungsgrenze deckelt auf grundsätzlich 20 Prozent innerhalb von drei Jahren — in per Landesverordnung bestimmten Gebieten 15 Prozent. Liegt die Ist-Miete bereits nahe an der Vergleichsmiete, ist das Anhebungspotenzial entsprechend klein — egal, was das Exposé verspricht.

Bestehende Staffelmieten (§ 557a BGB) und Indexmieten (§ 557b BGB) laufen unverändert weiter — und solange sie wirksam laufen, ist die Vergleichsmieten-Erhöhung nach § 558 BGB daneben ausgeschlossen. Das kann für dich arbeiten (planbare Steigerungen) oder gegen dich (Staffel läuft aus, Index stagniert). Deshalb gilt: Die Modellrechnung rechnet mit der vertraglich vereinbarten Miete und einem vorsichtigen Wachstums-Szenario, nicht mit dem Bestfall.

Alle Angaben allgemein und ohne Gewähr — was im Einzelfall zulässig ist, hängt von Vertrag, Mietspiegel und Landesrecht ab und gehört bei Zweifeln in anwaltliche Beratung.

Viele Suchende fragen sich beim Stichwort „Wohnung kaufen, Mieter noch drin", ob man dem Mieter kündigen kann. Die ehrliche Antwort: Als Kapitalanleger willst du das gar nicht — der zuverlässige Bestandsmieter ist dein Cashflow. Die Kündigungsfrage stellt sich fast nur für verkappte Eigennutzer.

Und für die ist die Rechtslage bewusst streng: Eigenbedarf kann ein berechtigtes Interesse darstellen, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 BGB) — daneben sind Fristen, Form und Härtefallregeln zu beachten. Wurde Wohnungseigentum erst nach Überlassung an den Mieter begründet und die Wohnung anschließend veräußert, kann sich der Erwerber grundsätzlich erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen — in per Landesverordnung bestimmten Gebieten bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). In dieser Konstellation kann dem Mieter beim Verkauf an einen Dritten außerdem ein Vorkaufsrecht zustehen (§ 577 BGB, mit Ausnahmen etwa bei Verkauf an Familienangehörige).

Die Beobachtung aus der Praxis: Wohnen und Anlegen sind zwei verschiedene Suchaufträge. Ob eine vermietete oder eine bezugsfreie Wohnung zur eigenen Absicht passt, hängt von Nutzungswunsch, Mietverhältnis, Finanzierung und Risiken ab — teuer wird es vor allem, wenn man beides vermischt und erst nach dem Kauf merkt, dass die Rechtslage den Plan nicht hergibt.