Wissen · aus der Praxis

Wohnung kaufen und vermieten: Lohnt sich das?

Die ehrliche Antwort: Es kommt drauf an — und zwar auf Zahlen, die du rechnen kannst.

„Lohnt sich das?" ist die meistgestellte Frage vor der ersten Kapitalanlage-Immobilie — und die am häufigsten falsch beantwortete. Hier ist die Rechnung dahinter, Schritt für Schritt und mit durchgängigem Beispiel. Als Information und Modellrechnung, nicht als Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Die falsche Frage — und die richtige

„Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?" ist so beantwortbar wie „Lohnt sich ein Auto?" — es hängt davon ab, welches, zu welchem Preis, und wofür du es brauchst. Dieselbe Wohnung kann sich für die eine Käuferin rechnen und für den anderen Käufer nicht, weil Eigenkapital, Zins, Steuersatz und Anlagehorizont verschieden sind.

Die richtige Frage lautet: „Lohnt sich dieses Objekt zu meinen Konditionen?" — und sie lässt sich mit einer Modellrechnung strukturiert durchspielen: unter gewählten Annahmen, als Szenario, nicht als Prognose. Aus über 40 begleiteten Käufen kann ich sagen: Die Entscheidung fällt fast nie an der Frage, ob Immobilien „gut" sind, sondern daran, ob jemand bereit war, ein konkretes Objekt ehrlich durchzurechnen — inklusive der Positionen, die im Exposé nicht stehen.

Aus meinen Begleitungen: Es gab einige Objekte, die auf dem Papier attraktiv wirkten — und in der ehrlichen Rechnung durchfielen, weil die laufende Zuführung zur Erhaltungsrücklage ungewöhnlich hoch angesetzt war. Die Unterscheidung ist wichtig: Eine gut gefüllte Rücklage (der Bestand) ist ein Vorteil — eine dauerhaft hohe monatliche Zuführung dagegen drückt Monat für Monat den Überschuss und kann ein Objekt trotz ordentlicher Brutto-Zahl unattraktiv machen. Solche Positionen stehen selten im Exposé, aber immer im Wirtschaftsplan.

Die ehrliche Rechnung in fünf Schritten

Alle Zahlen im Beispiel sind Annahmen zur Veranschaulichung — kein reales Angebot, keine Prognose. Genau diese Kette rechnet die timmo Modellrechnung für jedes Objekt mit deinen persönlichen Werten durch:

Brutto-Anfangsrendite: der Schaufenster-Wert

Beispiel (Annahmen, kein reales Angebot): Kaufpreis 150.000 €, Kaltmiete 450 €/Monat = 5.400 €/Jahr. Brutto: 5.400 ÷ 150.000 = 3,6 %. Diese Zahl steht in jedem Exposé — und sie ist der Anfang der Rechnung, nicht das Ergebnis.

Kaufnebenkosten: der Kaufpreis ist nicht der Preis

Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (grob 1,5–2 %) kommen obendrauf — im Beispiel je nach Land rund 7.500 bis 12.750 €, ohne etwaige Makler- und Finanzierungskosten. Deine angenommene Gesamtinvestition liegt damit näher an 160.000 € als an 150.000 €.

Nicht umlagefähige Kosten: was die Miete real übrig lässt

Hausverwaltung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, ggf. Sondereigentumsverwaltung trägt der Eigentümer — im Beispiel angenommen 700 €/Jahr. Netto bleiben 4.700 €, bezogen auf ~160.000 € Gesamtkosten: rund 2,9 % Netto-Mietrendite. Der Abstand zur Brutto-Zahl ist der Unterschied zwischen Prospekt und Realität.

Finanzierung: aus Rendite wird Cashflow

Mit angenommenen 30.000 € Eigenkapital und 130.000 € Darlehen (Annahme: 3,8 % Zins, 2 % Tilgung) liegt die anfängliche Rate bei etwa 628 €/Monat — der Nettomiete von ~392 €/Monat steht vor Steuern und weiteren Kosten also eine Zuzahlung von rund 237 €/Monat gegenüber. Davon entfallen anfänglich ~217 € auf die Tilgung: Sie reduziert deine Restschuld, bleibt aber ein laufender Liquiditätsabfluss. Ob das tragfähig ist, entscheidet dein Budget — nicht das Exposé.

Steuern und Zeit: die Ebenen, die das Bild drehen können

Gebäude-AfA (je nach Fertigstellungsjahr grundsätzlich 3 %, 2 % oder 2,5 % — § 7 Abs. 4 EStG), Schuldzinsen und Werbungskosten wirken auf die Steuer (§§ 9, 21 EStG — Details gehören zum Steuerberater). Und über 10, 20, 30 Jahre verändern Mietentwicklung, Anschlusszins und Instandhaltung das Ergebnis stärker als jede Anfangsrendite. Genau dafür gibt es die Modellrechnung über die volle Haltedauer.

Die einzelnen Bausteine kannst du frei nachrechnen: mit dem Kaufnebenkosten-Rechner, dem Mietrendite-Rechner und dem AfA-Rechner — kostenlos und ohne Anmeldung.

Wann es sich eher nicht lohnt

Zur ehrlichen Rechnung gehört auch die andere Seite. Drei Konstellationen, die in der Modellrechnung regelmäßig zu erhöhten Risiken oder zusätzlichem Liquiditätsbedarf führen:

Ohne Puffer

Wenn nach Eigenkapital und Nebenkosten keine Reserve für Instandhaltung, Leerstand oder die kaputte Therme bleibt, trägt das Investment dich — nicht du das Investment.

Mit kurzem Horizont

Bei kurzer Haltedauer belasten Kaufneben- und mögliche Veräußerungskosten das Ergebnis besonders stark — ob sie sich ausgleichen, ist offen und hängt vom konkreten Verlauf ab. Dazu kommt die eingeschränkte Liquidität: Eine Wohnung verkauft sich nicht in Tagen. Wer sein Geld absehbar kurzfristig braucht, sollte das in der Modellrechnung nicht wegblenden.

Auf Hoffnung statt Rechnung

„Die Miete steigt schon" und „der Wert geht schon hoch" sind keine Kalkulationsgrundlage. Vergangene Preisentwicklungen sind keine Garantie für die Zukunft — seriös rechnet, wer auch das Szenario ohne Wertsteigerung trägt.

Dazu kommen die klassischen Risiken jeder Vermietung: Leerstand, Zinsänderung bei der Anschlussfinanzierung, Instandhaltung, eingeschränkte Liquidität. Wer sie in der Modellrechnung abbildet statt wegzulassen, sieht vorab, wie stark sie das Ergebnis verändern können — ausschließen kann sie niemand.

Warum die Zeit wichtiger ist als die Anfangsrendite

Zwei Objekte mit identischer Anfangsrendite können nach 20 Jahren völlig unterschiedlich dastehen — wegen der Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung, wegen einer Dachsanierung in Jahr 15, wegen unterschiedlicher Mietentwicklung. Die Anfangsrendite ist eine Momentaufnahme; getragen wird ein Immobilien-Investment über Jahrzehnte.

Deshalb rechnet die timmo Modellrechnung auf Wunsch über bis zu 30 Jahre — mit Anschlusszins-Szenarien, Renovierungs-Ereignissen, Mietwachstums-Annahmen und Leerstandsquote. Nicht, um die Zukunft vorherzusagen (das kann niemand — auch keine Modellrechnung), sondern um zu sehen, wie sich ein Objekt unter verschiedenen Annahmen verhält. Ein Objekt, das nur im Schönwetter-Szenario trägt, verdient zumindest einen zweiten Blick, bevor man unterschreibt.

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Häufige Fragen

Lohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten — und wer es pauschal beantwortet, rechnet nicht ehrlich. Ob sich ein Kauf trägt, hängt vom konkreten Objekt (Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, Zustand, nicht umlagefähige Kosten), von deinen Konditionen (Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz) und von deinem Anlagehorizont ab. Die richtige Frage lautet deshalb nicht „Lohnt sich das?", sondern „Lohnt sich dieses Objekt zu meinen Konditionen?" — und die beantwortet eine Modellrechnung, keine Meinung.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Mietrendite?

Die Brutto-Anfangsrendite teilt die Jahres-Kaltmiete durch den Kaufpreis — schnell gerechnet, aber geschönt, weil weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten enthalten sind. Eine vereinfachte Netto-Mietrendite zieht die nicht umlagefähigen laufenden Kosten (u. a. Verwaltung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Sondereigentumsverwaltung) von der Miete ab und bezieht den Rest auf die Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten — im Beispiel dieses Artikels liegt sie rund 0,7 Prozentpunkte unter der Brutto-Zahl. Je nach Definition und Kostenansatz fällt der Abstand anders aus; wer nur mit Brutto plant, plant in jedem Fall zu optimistisch.

Ist ein negativer monatlicher Cashflow schlimm?

Nicht zwingend — er muss nur geplant sein. In den ersten Jahren übersteigen Zins und Tilgung die Nettomiete häufig; ein Teil der monatlichen Zuzahlung entfällt dabei auf die Tilgung, die die Darlehensrestschuld reduziert — ein laufender Liquiditätsabfluss bleibt sie trotzdem, und ob daraus wirtschaftlich Vermögen entsteht, hängt u. a. von Wertentwicklung, Kosten und einem späteren Verkaufserlös ab. Problematisch wird ein negativer Cashflow vor allem, wenn er nicht ins Haushaltsbudget passt oder ohne Puffer für Instandhaltung und Leerstand kalkuliert wurde. Ob und wie lange eine Zuzahlung entsteht, zeigt die Modellrechnung über die gesamte Haltedauer.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Eine gesetzliche Mindesteigenkapitalquote gibt es nicht. In der Praxis erwarten viele Banken, dass mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch — je nach Bundesland grob 5 bis 10 Prozent zusätzlich, mit Makler mehr) aus Eigenmitteln getragen werden; darüber hinaus unterscheiden sich die Anforderungen je nach Bank, Bonität, Objekt und persönlicher Situation deutlich. Seriöse Modellrechnungen kalkulieren zusätzlich eine Liquiditätsreserve ein, die nach dem Kauf verfügbar bleibt.

Welche Rolle spielen Steuern bei Vermietung?

Mieteinnahmen können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sein (§ 21 EStG); Schuldzinsen und bestimmte Aufwendungen können Werbungskosten darstellen (§ 9 EStG). Die lineare Gebäude-AfA richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr (§ 7 Abs. 4 EStG): grundsätzlich 3 Prozent bei Fertigstellung nach 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung 1925 bis 2022 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 — bezogen auf den Gebäudeanteil; Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, und abweichende AfA-Regeln (etwa Sonder-AfA) können einschlägig sein. Je nach Konstellation entsteht steuerlich ein Überschuss oder ein Verlust. Das ist allgemeine Information — die konkrete Wirkung in deinem Fall klärt ausschließlich dein Steuerberater.

Was passiert, wenn der Mieter auszieht?

Leerstand gehört zu den realen Risiken: keine Miete, laufende Kosten trägst du weiter, dazu eventuell Renovierung und Neuvermietungsaufwand. Seriöse Modellrechnungen kalkulieren deshalb mit einer Leerstandsquote statt mit 100 Prozent Auslastung — und mit einer Rücklage, die einige Monate ohne Mieteinnahme trägt. Lage und Zustand entscheiden, wie schnell sich eine Wohnung wieder vermietet.

Der Rat aus der Praxis

„Lohnt sich das?" beantwortet man nicht mit Meinung, sondern mit einer Rechnung, die auch das ungemütliche Szenario enthält. Wer so rechnet, kauft entweder mit klarem Kopf — oder lässt mit ebenso klarem Kopf die Finger davon. Beides ist ein gutes Ergebnis. Nur das Raten ist ein schlechtes.

Rechne echte Objekte durch statt Beispiele

Sorgfältig ausgewählte Kapitalanlage-Immobilien entdecken und mit der Modellrechnung über bis zu 30 Jahre durchrechnen — mit deinen Zahlen, nicht unseren Annahmen.

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