Wissen für Vermieter
Vermietung als Ehepaar oder Gemeinschaft: wer was erklärt
Eine Wohnung, mehrere Eigentümer: wann eine Feststellungserklärung vorgesehen ist, welche Vordrucke infrage kommen und wie Einnahmen und Kosten aufgeteilt werden.
Kurz gesagt
Sind an Vermietungseinkünften mehrere Personen beteiligt, werden sie grundsätzlich gesondert und einheitlich festgestellt (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO): Die Gemeinschaft ermittelt das Ergebnis gemeinsam, das Finanzamt stellt es fest und rechnet es den Beteiligten zu. Ausgenommen sind unter anderem Fälle von geringer Bedeutung (§ 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO) — bei zusammen veranlagten Ehegatten sieht das Finanzamt in der Praxis häufig einen solchen Fall, sie füllen dann eine Anlage V je Objekt gemeinsam aus. Verteilt wird grundsätzlich nach den Anteilen; eigene Kosten einer Person, etwa die Zinsen für die Finanzierung ihres Anteils, werden nach der Rechtsprechung ihr allein zugerechnet. Ob eine Feststellung durchzuführen ist, entscheidet das Finanzamt.
Wer gibt welche Erklärung ab?
Typische Konstellationen — Vordrucke so, wie timmo Steuer die Werte zuordnet.
Du allein
- Erklärung
- Eigene Einkommensteuererklärung
- Vordrucke
- Anlage V je Objekt, etwa je Eigentumswohnung
Ehepaar, zusammen veranlagt
- Erklärung
- Gemeinsame Einkommensteuererklärung; die Feststellung entfällt häufig als Fall von geringer Bedeutung (siehe unten)
- Vordrucke
- Eine Anlage V je Objekt; Aufteilung auf Person A und B in Zeile 86 (Vordruck 2025)
Bruchteilsgemeinschaft: z. B. Geschwister, Freunde, Paare ohne Trauschein im Grundbuch
- Erklärung
- Grundsätzlich Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung
- Vordrucke
- Ab 2025: ESt 1 B, Anlage FB, je Objekt eine Anlage FE-V-Objekt, Anlage FE-V · bis 2024: Anlage V und Anlage FE 1
GbR mit Gesellschaftsvertrag
- Erklärung
- Grundsätzlich Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung
- Vordrucke
- Wie bei der Bruchteilsgemeinschaft
Steht ein Recht mehreren gemeinschaftlich zu, gelten grundsätzlich die Regeln der Gemeinschaft nach Bruchteilen (§ 741 BGB). Eine GbR entsteht dagegen durch einen Gesellschaftsvertrag (§ 705 Abs. 1 BGB). Welche Form vorliegt, ergibt sich aus Grundbuch und Verträgen — im Zweifel klärt das ein Anwalt oder Steuerberater.
Die gesonderte und einheitliche Feststellung
Gesondert festgestellt werden unter anderem die einkommensteuerpflichtigen Einkünfte, „wenn an den Einkünften mehrere Personen beteiligt sind und die Einkünfte diesen Personen steuerlich zuzurechnen sind“ (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO). Die Feststellung wird gegenüber mehreren Beteiligten einheitlich vorgenommen, wenn der Gegenstand der Feststellung mehreren Personen zuzurechnen ist (§ 179 Abs. 2 Satz 2 AO). Bei Vermietung sind das Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Die Erklärung gibt nach § 181 Abs. 2 Satz 1 AO ab, wem der Gegenstand der Feststellung ganz oder teilweise zuzurechnen ist. Bei rechtsfähigen Personenvereinigungen ist das vorrangig die Personenvereinigung, bei nicht rechtsfähigen und in sonstigen Fällen jeder Beteiligte (§ 181 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 AO). Hat einer die Erklärung abgegeben, sind die anderen insoweit befreit (Satz 3). Übermittelt wird sie nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung (§ 181 Abs. 2a Satz 1 AO).
Der Feststellungsbescheid bindet die Einkommensteuerbescheide der Beteiligten (§ 182 Abs. 1 Satz 1 AO).
Die Ausnahme: Fälle von geringer Bedeutung
Nach § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO gilt die Feststellungspflicht nicht, wenn „es sich um einen Fall von geringer Bedeutung handelt, insbesondere weil die Höhe des festgestellten Betrags und die Aufteilung feststehen“. Das zuständige Finanzamt kann durch Bescheid feststellen, dass eine gesonderte Feststellung nicht durchzuführen ist; der Bescheid gilt als Steuerbescheid (§ 180 Abs. 3 Satz 2 und 3 AO).
Ehegatten nennt die Vorschrift nicht ausdrücklich. Bei der Zusammenveranlagung werden die Einkünfte beider Ehegatten zusammengerechnet und ihnen gemeinsam zugerechnet (§ 26b EStG). In der Praxis behandelt das Finanzamt Mieteinkünfte zusammen veranlagter Ehegatten deshalb häufig als Fall von geringer Bedeutung. Ob die Voraussetzungen bei euch vorliegen, entscheidet das Finanzamt.
Wie Einnahmen und Kosten verteilt werden
Zuerst wird das Ergebnis der Wohnung als Ganzes ermittelt: alle Einnahmen abzüglich der gemeinsamen Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Dieses gemeinschaftliche Ergebnis wird dann grundsätzlich nach den Anteilen verteilt. Für die Gemeinschaft nach Bruchteilen regelt das BGB: Jedem Teilhaber gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte (§ 743 Abs. 1 BGB), und jeder trägt Lasten sowie Kosten der Erhaltung und Verwaltung nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 748 BGB). Im Zweifel sind die Anteile gleich (§ 742 BGB). Steuerlich werden Wirtschaftsgüter einer Personengesellschaft den Gesellschaftern anteilig zugerechnet, soweit das für die Besteuerung erforderlich ist (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 AO).
Werbungskosten, die einem Beteiligten persönlich durch seine Beteiligung entstehen — typisch sind die Zinsen eines Darlehens, das er allein für seinen Anteil aufgenommen hat —, werden nach der Rechtsprechung als seine Sonderwerbungskosten nur ihm zugerechnet. Dass eine gemeinsame Ausgabe allein von seinem Konto bezahlt wurde, macht sie dagegen noch nicht dazu. timmo Steuer ordnet Sonderwerbungskosten in der Anlage FE-V je Beteiligtem zu (Vordruck 2025: Zeile 24, Kz 113 — dort steht der Saldo aus Sondereinnahmen und Sonderwerbungskosten), nicht dem gemeinschaftlichen Betrag (Zeile 3, Kz 100). Ändern sich die Anteile oder gibt es abweichende Vereinbarungen, klärst du die Verteilung mit deinem Steuerberater.
Ein Beispiel mit runden Zahlen
Anna und Ben sind Geschwister und stehen zu 60 und 40 Prozent im Grundbuch. Ben hat für seinen Anteil zusätzlich ein eigenes Darlehen aufgenommen. Das Beispiel ordnet nur zu und verteilt — es sagt nichts über die Steuer.
| Kaltmiete, 12 × 800 € | 9.600 € |
|---|---|
| Nebenkosten-Vorauszahlungen, 12 × 200 € | 2.400 € |
| Einnahmen zusammen | 12.000 € |
| Zinsen des gemeinsamen Darlehens | − 2.400 € |
| Abschreibung auf das Gebäude | − 3.000 € |
| Laufende Kosten: Hausgeld ohne Rücklagenzuführung, Grundsteuer | − 2.600 € |
| Gemeinschaftliches Ergebnis | 4.000 € |
| Anteil Anna, 60 % | 2.400 € |
| Anteil Ben, 40 % | 1.600 € |
| Ben: Zinsen seines eigenen Darlehens (Sonderwerbungskosten) | − 1.000 € |
| Ergebnis Ben | 600 € |
Die 2.600 € enthalten keine Zuführung zur Erhaltungsrücklage — sie ist bei der Einzahlung noch keine Werbungskosten — und keine Kosten, die schon in einer anderen Zeile stehen. Anna werden 2.400 € zugerechnet, Ben 600 €; zusammen 3.000 € — das gemeinschaftliche Ergebnis von 4.000 € abzüglich Bens 1.000 €. Wäre es ein zusammen veranlagtes Ehepaar zu je 50 Prozent ohne eigenes Darlehen, stünden je 2.000 € bei Person A und Person B (Vordruck 2025: Zeile 86, Kz 20 und 21 der Anlage V).
So geht das in timmo
Die Frage „Wem gehört die Wohnung?" beantworten
Du wählst: dir allein, dir und deinem Ehepartner oder mehreren Personen — bei einer Gemeinschaft dazu Bruchteilsgemeinschaft oder GbR. Dann tragt ihr euch mit euren Anteilen ein; ergeben sie nicht 100 %, lässt sich das Steuerjahr nicht abschließen.
Gemeinschaft für mehrere Wohnungen anlegen
Unter „Gemeinschaften" stehen Steuernummer, Finanzamt, Beteiligte mit Steuer-ID und Quote sowie Konten an einer Stelle. Ändert sich eine Quote, trägst du sie „ab Jahr" ein; gespeichert wird erst, wenn die Summe in jedem Änderungsjahr 100 % ergibt.
Eigene Kosten einer Person zuordnen
Im Buchungsjournal stellst du eine Ausgabe auf „Sonder (einem Eigentümer)" und wählst die Person. Sie wird ihr allein zugerechnet, der Rest nach Quote verteilt.
Feststellung angeben und übertragen
Ob eine Feststellungserklärung abgegeben wird, gibst du selbst an; danach ordnet die Ausfüllhilfe die Werte den Vordrucken zu. Ehepaare bekommen die Aufteilung auf Person A und B, Gemeinschaften ein Feststellungs-PDF über alle Wohnungen und ein Blatt je Beteiligtem. Stimmen die Quoten nicht oder fehlen Angaben, bleibt die Ausgabe gesperrt.
Mehr zum Modul auf Anlage-V-Software für Vermieter.
Was timmo dabei nicht macht
- Keine Entscheidung über das Verfahren. Ob eine Feststellung durchzuführen ist, beurteilt timmo nicht. Du gibst an, ob eine Feststellungserklärung abgegeben wird; die App ordnet die Werte danach zu.
- Keine Prüfung von Anteilen und Verträgen. Quoten, Rechtsform und die Zuordnung von Sonderwerbungskosten übernimmt timmo aus deinen Angaben; mit Grundbuch oder Gesellschaftsvertrag gleicht die App sie nicht ab.
- Keine Übermittlung. Die Werte überträgst du selbst in ELSTER oder deine Steuer-Software; timmo sendet nichts an das Finanzamt.
Häufige Fragen
Muss ein Ehepaar für eine gemeinsame Mietwohnung eine Feststellungserklärung abgeben?
Wer gibt die Feststellungserklärung einer Gemeinschaft ab?
Wie werden Mieteinnahmen und Kosten zwischen den Eigentümern verteilt?
Was sind Sonderwerbungskosten?
Welche Vordrucke gelten ab 2025 für eine Gemeinschaft?
Wo trägt jeder Beteiligte seinen Anteil ein?
Allgemeine Information zum Steuerrecht, kein Ersatz für eine Steuerberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind das Gesetz in der geltenden Fassung, der amtliche Vordruck des jeweiligen Jahres und die Beurteilung durch deinen Steuerberater oder das Finanzamt.
Gemeinsam vermieten, Anteile sauber erfassen
timmo Steuer verteilt deine Angaben nach den hinterlegten Quoten und ordnet sie den Vordrucken zu — du überträgst sie selbst.