Wissen für Kapitalanleger
Finanzierungsunterlagen und Selbstauskunft: was die Bank sehen will
Welche Unterlagen Banken bei einer Kapitalanlage-Immobilie häufig anfragen — zu dir, deinem Einkommen, dem Objekt und der Vermietung — und wofür sie gebraucht werden.
Kurz gesagt
Bevor eine Bank ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergibt, muss sie die Kreditwürdigkeit prüfen (§ 505a BGB) — auf der Grundlage von Informationen zu Einkommen, Ausgaben und weiteren finanziellen Umständen (§ 505b Abs. 2 BGB). Deshalb fragen Banken häufig nach einer Selbstauskunft, Ausweis, Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid und Nachweisen über Eigenkapital und laufende Kredite, dazu nach Unterlagen zum Objekt wie Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Kaufvertragsentwurf. Bei vermieteten Wohnungen kommen häufig der Mietvertrag und eine Mietaufstellung hinzu, bei Selbstständigen Steuerbescheide und Gewinnermittlungen mehrerer Jahre. Welche Unterlagen es im Einzelnen sind, legt die jeweilige Bank fest.
Warum die Bank so viel wissen will
§ 505a Abs. 1 BGB verpflichtet den Darlehensgeber, vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag darf er den Vertrag nur abschließen, wenn es nach dieser Prüfung wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird.
§ 505b Abs. 2 BGB beschreibt die Grundlage: notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass ihr Wert zunimmt — es sei denn, das Darlehen dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie (§ 505b Abs. 2 Satz 3 BGB). Eine gute Immobilie allein ersetzt also nicht den Blick auf deinen Haushalt.
Nach § 505b Abs. 3 BGB gehören deine eigenen Auskünfte zu den Quellen; der Darlehensgeber muss die Informationen in angemessener Weise überprüfen, soweit erforderlich durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen. Genau dafür sind Gehaltsabrechnung, Kontoauszug und Grundbuchauszug da.
Die Selbstauskunft: dein Gesamtbild auf einem Formular
Die Selbstauskunft fasst zusammen, was die Einzelbelege nur in Teilen zeigen. Viele Banken haben dafür einen eigenen Vordruck; inhaltlich geht es häufig um diese Punkte:
- Stammdaten: Name, Geburtsdatum, Anschrift, Familienstand, Kinder, Staatsangehörigkeit
- Beschäftigung: Beruf, Art der Beschäftigung, seit wann, befristet oder unbefristet
- Monatliche Einnahmen und Ausgaben, darunter Miete, Versicherungen, Sparraten, Kreditraten
- Vermögen und Verbindlichkeiten
- Angaben zum Objekt und zur geplanten Finanzierung
- Erklärungen zu Negativmerkmalen, die Hinweise der Bank zu SCHUFA und Datenschutz — je nach Bank auch Einwilligungen —, dazu die Unterschrift
Selbstauskunft und Belege gehören zusammen: Steht im Formular ein anderes Netto als auf der Gehaltsabrechnung, liegt eine Rückfrage nahe. Das gilt auch für Ausgaben, die man leicht vergisst — etwa eine laufende Ratenzahlung oder einen Leasingvertrag.
Die Checkliste: was Banken häufig anfragen
Die folgende Liste ist eine Orientierung, keine abschließende Vorgabe. Die konkrete Liste — und wie aktuell ein Beleg sein muss — gibt die jeweilige Bank vor.
Person und Einkommen
| Unterlage | Wofür typischerweise |
|---|---|
| Gültiger Personalausweis oder Reisepass, gegebenenfalls ergänzend der Aufenthaltstitel | Feststellen, wer den Vertrag schließt |
| Gehaltsabrechnungen der letzten Monate, häufig drei | Laufendes Nettoeinkommen und Arbeitgeber |
| Letzter Einkommensteuerbescheid, oft mit Erklärung | Gesamtes Jahreseinkommen, auch Einkünfte aus Vermietung |
| Arbeitsvertrag, vor allem bei neuer Stelle oder Befristung | Probezeit, Befristung, Dauer der Beschäftigung |
| Nachweise weiterer Einnahmen, etwa Kindergeld oder Unterhalt | Vollständiges Bild der Einnahmen |
Vermögen und Verbindlichkeiten
| Unterlage | Wofür typischerweise |
|---|---|
| Kontoauszüge, Depot- und Sparauszüge | Nachweis des Eigenkapitals, das du einsetzen willst |
| Bauspar- oder andere Guthaben, soweit vorhanden | Weitere Mittel und laufende Sparraten |
| Laufende Kredite: Vertrag und aktueller Kontoauszug | Restschuld und monatliche Rate, die schon feststehen |
| Leasing- oder Unterhaltsverpflichtungen | Feste Ausgaben, die vom Einkommen abgehen |
Das Objekt
| Unterlage | Wofür typischerweise |
|---|---|
| Exposé mit Fotos, Grundrissen und Wohnflächenangabe | Erster Eindruck von Lage, Größe und Zustand |
| Aktueller Grundbuchauszug | Eigentümer und eingetragene Belastungen |
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan (bei Eigentumswohnungen) | Welche Räume zur Wohnung gehören, Miteigentumsanteil |
| Energieausweis, bei Neubau die Baubeschreibung | Bauweise, Ausstattung, energetischer Zustand |
| Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung | Laufende Kosten, Erhaltungsrücklage, anstehende Maßnahmen |
| Entwurf des Kaufvertrags | Kaufpreis, Stellplatz, Übergabe, Zahlungsbedingungen |
Für die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch — hilft der Kaufnebenkosten-Rechner; wie Eigenkapital bei einer vermieteten Wohnung eingesetzt werden kann, steht unter Eigenkapital bei der vermieteten Wohnung.
Bei vermieteten Wohnungen
Bei einer Kapitalanlage-Immobilie ist die Miete Teil der Rechnung. Ist die Wohnung schon vermietet, fragen Banken deshalb häufig nach:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen — er belegt die vereinbarte Kaltmiete
- Mietaufstellung bei mehreren Einheiten: Einheit, Fläche, Mieter, Kaltmiete, Mietbeginn
- Bei schon vorhandenen Immobilien eine Objektübersicht mit Restschulden, Raten und Mieten
- Manchmal Nachweise der Mieteingänge, etwa Kontoauszüge, oder die Anlage V der letzten Jahre
Wie eine Bank die Miete in ihrer Rechnung ansetzt — vor allem bei einer Wohnung, die noch nicht vermietet ist —, entscheidet sie selbst.
Bei Selbstständigen
Wer kein Gehalt bezieht, belegt sein Einkommen anders. Viele Banken fragen nach Einkommensteuerbescheiden und -erklärungen sowie Gewinnermittlungen mehrerer Jahre — Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung — und nach einer aktuellen betriebswirtschaftlichen Auswertung (BWA) für das laufende Jahr.
Wie viele Jahre es sein müssen und ob noch weitere Nachweise dazu kommen, legt die Bank fest. Fragen zur Darstellung des Einkommens gehören zu deinem Steuerberater.
Typische Stolpersteine
- Veraltete Belege. Ein Grundbuchauszug oder Kontoauszug von vor einem Jahr zeigt nicht den heutigen Stand.
- Lücken in der Selbstauskunft. Ein leeres Feld ist etwas anderes als „0 €“. Vollständige Angaben können Rückfragen verringern.
- Objektunterlagen fehlen. Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan liegen meist beim Anbieter oder bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Eine frühe Anfrage kann Verzögerungen verringern. Mehr dazu in der Kauf-Checkliste.
- Datenschutz. Die Unterlagen enthalten sensible Daten. Die Datenschutzvorschriften bleiben neben der Kreditwürdigkeitsprüfung bestehen (§ 505b Abs. 5 BGB). Die Unterlagen gehören zu der Stelle, bei der du die Finanzierung tatsächlich anfragst.
So geht das in timmo
Selbstauskunft im Vorgang öffnen
Zu jeder angefragten Kapitalanlage-Immobilie gibt es im Vorgang den Abschnitt „Finanzierungsunterlagen“. Ein Tipp auf „Selbstauskunft ausfüllen“ öffnet das Formular mit zehn Abschnitten — von den Stammdaten über Einnahmen und Ausgaben, Vermögen und Verbindlichkeiten bis zu bestehenden Immobilien.
Vorbelegung prüfen und ergänzen
Angaben aus deinem Profil und die Daten der Immobilie sind schon eingetragen, etwa Anschrift, Fläche, Baujahr, Miete und Kaufpreis. Was fehlt, zeigt ein Balken mit antippbaren „Fehlt noch“-Hinweisen. Nicht vorbelegt sind die Fragen zu Mahnverfahren, eidesstattlicher Versicherung und Insolvenz sowie das Feld zur SCHUFA — das sind deine Erklärungen. Welche Hinweise oder Einwilligungen eine Bank für ihre eigene Abfrage braucht, ergibt sich aus ihren Unterlagen.
Unterschreiben und als PDF herunterladen
Du unterschreibst auf dem Bildschirm und lädst das PDF herunter. Es entsteht auf deinem Gerät; IBAN, BIC und Unterschrift werden nicht auf timmo-Servern gespeichert. Ein Entwurf bleibt auf dem Gerät — ohne Kontodaten, Steuer-ID und Unterschrift.
Objektübersicht für weitere Immobilien
Gibst du an, dass du schon Immobilien hast, erstellt timmo aus deinem Portfolio eine Objektübersicht als eigenes PDF: Grundbuchblatt, Baujahr, Fläche, Verkehrswert, Grundpfandrechte, Nettokaltmiete, Kreditinstitut, Restschuld, Zins, Zinsbindung, Versicherungssumme. Berechnet werden nur Kapitaldienst und Überschuss, mit sichtbarer Formel; fehlende Angaben sind markiert und bleiben sonst leer, verkaufte Objekte bleiben draußen. Geänderte Angaben speicherst du auf Wunsch zurück ins Portfolio.
Unterlagen abhaken
Die Checkliste „Unterlagen für die Bank vorbereiten“ wird freigeschaltet, sobald ein timmo Berater deine Anfrage zur Immobilie angenommen hat. Du hakst ab, was du griffbereit hast. timmo speichert nur die Häkchen, keine Dokumente — Abhaken versendet nichts.
Die Checkliste in der App nennt Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, den letzten Steuerbescheid, einen Kapitalnachweis und ein Ausweisdokument, dazu für Selbstständige BWA, EÜR und die letzten Jahresabschlüsse — eine Vorbereitungshilfe, nicht die Liste deiner Bank.
Was timmo dabei nicht macht
- Keine Darlehensvermittlung, keine Finanzierungsberatung. timmo vermittelt keine Darlehen, vergleicht keine Angebote und bewertet nicht, welche Finanzierung zu dir passt — das gilt auch für deinen timmo Berater.
- Kein Versand. timmo reicht keine Unterlagen ein. Selbstauskunft und Objektübersicht gibst du selbst an deine Bank oder deinen Finanzierungsvermittler.
- Keine Ablage der Belege. Die Checkliste speichert nur, was du abgehakt hast — Gehaltsabrechnungen oder Kontoauszüge lädst du dort nicht hoch.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen braucht die Bank für die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie?
Was ist eine Selbstauskunft bei der Bank?
Warum fragt die Bank so genau nach meinen Ausgaben?
Welche Unterlagen braucht die Bank bei einer vermieteten Wohnung zusätzlich?
Welche Unterlagen brauchen Selbstständige?
Schickt timmo meine Unterlagen an die Bank?
Allgemeine Information, keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung. Welche Unterlagen du einreichst und in welcher Form, legt die Bank fest, bei der du die Finanzierung anfragst.
Selbstauskunft vorbereiten
In timmo füllst du die Selbstauskunft mit vorbelegten Angaben aus und lädst sie als PDF herunter. Einreichen musst du sie selbst. Kostenlos.