Wissen · aus der Praxis

Wie viel Eigenkapital für die erste vermietete Wohnung?

Die kurze Antwort: Es gibt keine gesetzliche Quote — aber eine Logik, die Banken fast immer anlegen.

Eigenkapital ist bei der ersten Kapitalanlage-Immobilie die häufigste Einstiegsfrage — und eine, auf die es keine Pauschalzahl gibt. Hier ist die Logik dahinter: was Banken häufig erwarten, was als Eigenkapital zählt und warum die Reserve nach dem Kauf dazugehört. Als Information aus über 40 begleiteten Käufen, nicht als Finanzierungsberatung.

Die drei Bausteine der Eigenkapital-Frage

„Wie viel Eigenkapital?" sind eigentlich drei Fragen in einer — und wer sie trennt, versteht sofort, warum Pauschalzahlen aus Ratgebern so oft in die Irre führen:

Kaufnebenkosten — der Teil, den viele Banken sehen wollen

Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (grob 1,5–2 %) — zusammen je nach Land etwa 5 bis 10 % des Kaufpreises, mit Makler mehr. Viele Banken erwarten, dass mindestens dieser Teil aus Eigenmitteln kommt.

Zusätzliches Eigenkapital — die Konditions-Stellschraube

Jeder Euro über die Nebenkosten hinaus senkt den Darlehensbetrag. Viele Banken staffeln Zinsen nach dem Beleihungsauslauf (Darlehen im Verhältnis zum angesetzten Beleihungswert) — ein geringerer Auslauf kann bessere Konditionen bedeuten. Wie stark, ist bank-abhängig.

Liquiditätsreserve — der Posten, der am häufigsten übersehen wird

Nach Kauf und Nebenkosten verfügbar bleibendes Kapital fängt Instandhaltung, Sonderumlagen und Mieterwechsel ab. Diese Reserve ist kein „Rest", sondern ein fester Baustein einer sorgfältigen Kalkulation.

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Ein Beispiel mit Annahmen — keine Empfehlung

Angenommen, eine vermietete Wohnung kostet 150.000 €. Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland bei rund 7.500 bis 12.750 € (ohne Makler- und Finanzierungskosten). Wer nur diese Nebenkosten aus Eigenmitteln trägt, finanziert den vollen Kaufpreis — bei angenommenen 3,8 % Zins und 2 % Tilgung wären das rund 725 € Monatsrate für ein 150.000-€-Darlehen.

Mit 30.000 € zusätzlichem Eigenkapital sinkt das Darlehen auf 120.000 € und die Rate — bei gleichen Annahmen — auf rund 580 €. Dazu kann der geringere Finanzierungsanteil je nach Bank die Zinskondition selbst verbessern. Der Preis dafür: 30.000 € sind gebunden und stehen nicht mehr als Reserve zur Verfügung.

Genau dieses Spannungsfeld — Rate senken vs. Reserve behalten — ist die eigentliche Eigenkapital-Entscheidung. Sie hat kein allgemeingültiges Richtig; sie hat eine Modellrechnung mit deinen Zahlen. Alle Beträge hier sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Konditionszusage und keine Empfehlung.

Der Posten, der am häufigsten fehlt: die Reserve

Aus meinen Begleitungen: Die kritischen Momente einer Kapitalanlage sind selten der Kauf selbst — es sind die Überraschungen danach. Eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, eine defekte Heizung im Sondereigentum, ein Mieterwechsel mit zwei Monaten Leerstand. Nichts davon ist ein Drama — wenn eine Reserve da ist. Ohne Reserve wird aus jeder Kleinigkeit Druck.

Deshalb gehört in eine sorgfältige Kalkulation: Die Liquiditätsreserve ist kein optionaler Rest, sondern ein fester Posten vor der Entscheidung, wie viel Eigenkapital in den Kauf fließt — in welcher Höhe, ist individuell. Und zur Abgrenzung: Die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ersetzt diese private Reserve nicht — sie ist Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) und für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zweckgebunden (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).

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Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine vermietete Wohnung?

Eine gesetzliche Mindesteigenkapitalquote gibt es nicht — die Anforderungen setzt die finanzierende Bank, und sie unterscheiden sich je nach Bonität, Objekt und Institut deutlich. In der Praxis erwarten viele Banken, dass mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch — je nach Bundesland grob 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises, mit Makler mehr) aus Eigenmitteln getragen werden. Ob darüber hinaus weiteres Eigenkapital erwartet wird und wie es sich auf die Konditionen auswirkt, hängt von Bank, Bonität und Objekt ab. Das ist allgemeine Information, keine Finanzierungsberatung.

Was zählt überhaupt als Eigenkapital?

Typischerweise Bank- und Sparguthaben; je nach Bank können auch Wertpapiere, ein Bausparguthaben oder eine dokumentierte Schenkung anerkannt werden. Wichtig ist in jedem Fall die Nachvollziehbarkeit: Banken verlangen regelmäßig einen Nachweis über die vorhandenen Eigenmittel und deren Herkunft. Was ein einzelnes Institut akzeptiert, klärt das Finanzierungsgespräch.

Geht der Kauf auch ganz ohne Eigenkapital?

Finanzierungen über den vollen Kaufpreis (und teils darüber hinaus) existieren am Markt, hängen aber stark von Bonität, Einkommen und Objekt ab und können wegen des höheren Darlehensbetrags zu höheren Raten und je nach Bank auch zu höheren Zinssätzen führen. Gesetzlich verboten ist es nicht — ob eine Bank es anbietet und ob die Rate dann noch ins Budget passt, ist eine Einzelfallfrage. Verallgemeinern lässt sich hier nichts.

Beeinflusst mehr Eigenkapital meinen Zins?

Häufig ja: Viele Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf — dem Verhältnis des Darlehensbetrags zu dem Beleihungswert, den die Bank für das Objekt ansetzt. Ein geringerer Finanzierungsanteil kann zu günstigeren Zinssätzen führen, garantiert ist das jedoch nicht und die Staffeln unterscheiden sich je nach Institut. Konkrete Konditionen nennt nur die Bank oder der Finanzierungsvermittler.

Warum sollte nach dem Kauf noch Geld übrig sein?

Weil eine vermietete Wohnung laufende Unwägbarkeiten hat: eine defekte Therme, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, ein Mieterwechsel mit Leerstand. Wer sein gesamtes Kapital in Kaufpreis und Nebenkosten steckt, hat für solche Fälle keinen Puffer — und gerät bei der ersten Überraschung unter Druck. Sorgfältige Modellrechnungen kalkulieren deshalb eine Liquiditätsreserve ein, die nach dem Kauf verfügbar bleibt; wie hoch sie ausfällt, ist individuell.

Zählt die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft als mein Puffer?

Nein. Die Erhaltungsrücklage ist Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) und grundsätzlich für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zweckgebunden (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) — der einzelne Eigentümer kann darüber nicht frei verfügen. Für deine private Liquidität, deine Kreditrate oder Reparaturen im Sondereigentum steht sie nicht zur Verfügung. Deine persönliche Reserve ist ein separates Thema. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Der Rat aus der Praxis

Die Eigenkapital-Frage ist keine Mutprobe („so wenig wie möglich!") und kein Sicherheitswettbewerb („so viel wie möglich!"). Sie ist eine Rechenaufgabe mit drei Posten: Nebenkosten, Konditions-Effekt, Reserve. Wer alle drei beziffert — mit echten Zahlen statt Bauchgefühl — schafft die Grundlage für das Gespräch mit der Bank oder einem dazu befugten Finanzierungsvermittler. Dort wird aus der Orientierung eine konkrete Finanzierungsstruktur.

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