Wissen für Vermieter
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Grenze nach dem Kauf
Wohnung gekauft, gleich renoviert: Wann die Kosten sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand sind und wann sie nur über die Abschreibung wirken.
Kurz gesagt
Instandsetzungen und Modernisierungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, bei Vermietung über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG). Maßstab ist nur der Gebäudeanteil, nicht Grund und Boden. Wird die Grenze überschritten, sind die Aufwendungen nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Basis der Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Was das Gesetz sagt
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG lautet:
„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).“
Satz 2 nimmt zwei Gruppen aus: Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Für Vermieter gilt die Vorschrift über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG: „Die §§ 4k, 6 Absatz 1 Nummer 1a und § 6e gelten entsprechend.“
Worauf sich die 15 Prozent beziehen
- Nur das Gebäude. Der Anteil für Grund und Boden zählt nicht mit — deshalb hängt die Grenze an der Kaufpreisaufteilung.
- Mit Nebenkosten. Zu den Anschaffungskosten gehören nach § 255 Abs. 1 HGB auch die Nebenkosten — hier der Teil, der auf das Gebäude entfällt.
- Renovierung ohne Umsatzsteuer. Gegen die Grenze gehalten werden die Aufwendungen „ohne die Umsatzsteuer“, also netto.
- Drei Jahre. Erfasst sind Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.
Ein Beispiel mit runden Zahlen
Angenommen, eine vermietete Wohnung in einem Haus mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 kostet 250.000 €. Die Aufteilung auf Grund und Gebäude ist hier frei gewählt.
| Kaufpreis | 250.000 € |
|---|---|
| Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch für den Eigentumswechsel) | 25.000 € |
| Anschaffungskosten insgesamt | 275.000 € |
| davon Grund und Boden (angenommen 20 %) | 55.000 € |
| davon Gebäude (angenommen 80 %) — Anschaffungskosten des Gebäudes | 220.000 € |
| 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes | 33.000 € |
| Variante | netto | brutto | gegen 33.000 € |
|---|---|---|---|
| A: Bad und Böden | 30.000 € | 35.700 € | unter 33.000 € — § 6 Abs. 1 Nr. 1a greift nicht |
| B: zusätzlich Fenster | 40.000 € | 47.600 € | über 33.000 € — die Aufwendungen gehören zu den Herstellungskosten |
Variante A: 30.000 € netto liegen unter 33.000 €. Sind die Arbeiten Erhaltungsaufwand, zählen die gezahlten 35.700 € im Jahr der Zahlung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG) — oder, als größerer Erhaltungsaufwand an einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäude, gleichmäßig verteilt, auf fünf Jahre etwa fünfmal 7.140 € (§ 82b Abs. 1 EStDV). Unter der Grenze zu bleiben, macht eine Maßnahme aber nicht automatisch zu Erhaltungsaufwand: Eine Erweiterung oder wesentliche Verbesserung im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB bleibt Herstellung.
Variante B: 40.000 € netto liegen 7.000 € über der Grenze. Betroffen ist trotzdem der ganze Betrag, nicht nur der Teil darüber. Bei steuerfreier Vermietung von Wohnraum (§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG) ist die Umsatzsteuer der Handwerker nicht als Vorsteuer abziehbar (§ 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG); sie gehört dann nach § 9b Abs. 1 EStG mit zu den Herstellungskosten. Die Basis der Abschreibung wächst damit von 220.000 € auf 267.600 €.
Bei 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG) sind das in einem vollen Jahr 5.352 € statt 4.400 € Abschreibung — 952 € mehr, dafür entfällt der Sofortabzug der 47.600 € als Erhaltungsaufwand. Ab wann und wie die höhere Basis bei einer schon laufenden Abschreibung anzusetzen ist, klärst du mit deinem Steuerberater. Zum Nachrechnen der Sätze gibt es den AfA-Rechner.
Was die Einordnung bewirkt
Erhaltungsaufwand zählt im Jahr der Zahlung; größerer Erhaltungsaufwand lässt sich unter den Voraussetzungen des § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Mehr dazu unter Erhaltungsaufwand verteilen.
Herstellungskosten wirken dagegen über die Absetzung für Abnutzung (Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG): je nach Fertigstellung jährlich 3, 2 oder 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). § 82b EStDV spricht nur von Aufwendungen für die Erhaltung — eine Verteilung anschaffungsnaher Herstellungskosten sieht der Wortlaut nicht vor.
Grenzfälle: mit dem Steuerberater klären
Einige Fragen beantwortet der Gesetzestext nicht selbst — sie gehören zum Steuerberater:
- Beginn der Frist. Das Gesetz sagt „nach der Anschaffung“. Welcher Tag das genau ist — Notartermin, Übergang von Nutzen und Lasten, Grundbuch —, steht dort nicht.
- Durchführung oder Zahlung. Der Wortlaut stellt auf Maßnahmen ab, die „durchgeführt werden“. Wie Arbeiten über das Fristende hinweg oder Zahlungen danach zu behandeln sind, klärt der Steuerberater.
- Überschreitung im dritten Jahr. Die Aufwendungen der drei Jahre werden zusammen betrachtet. Wurden Renovierungen früherer Jahre schon sofort abgezogen, können deren Bescheide zu ändern sein (rückwirkendes Ereignis, § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO).
- Was „jährlich üblich“ ist. Welche Arbeiten unter die Ausnahme in Satz 2 fallen, ist eine Frage des Einzelfalls.
So geht das in timmo
Wohnung mit Kaufdaten anlegen
Aus Kaufpreisaufteilung und Nebenkosten bildet timmo Steuer die Anschaffungskosten des Gebäudes: Gebäudeanteil plus anteilige aktivierungspflichtige Nebenkosten, soweit du sie getragen hast. 15 % davon ist die Grenze; die Frist läuft drei Jahre ab dem Übergang von Nutzen und Lasten, den du einträgst.
Renovierung buchen
Bei „Erhaltungsaufwand" und „Handwerker/Reparatur" fragt die App nach der Einordnung — Erhaltung, Herstellung oder Erweiterung. Sie ist nicht vorbelegt; die Entscheidung triffst du. Dazu kommen Nettobetrag und Leistungsdatum. Fehlt das Leistungsdatum, zählt ersatzweise das Zahlungsdatum — die zeitliche Zuordnung ist dann nur eine Näherung.
Ausnahmen kennzeichnen
Der Haken „zählt für die 15%-Grenze" ist gesetzt; abwählen lässt er sich für jährlich übliche Erhaltungsarbeiten. Als Erweiterung eingeordnete Buchungen zählen nicht mit, Erstattungen mindern die Summe.
Stand ablesen
Im Ergebnis zeigt eine Karte die Renovierungen netto gegenüber der Grenze, den Anteil in Prozent und das Fristende — zusammengezählt über alle Jahre der Frist.
Wenn die Grenze rechnerisch überschritten ist
Dann nimmt timmo Steuer die mitgezählten Beträge aus dem Sofortabzug und aus einer § 82b-Verteilung heraus und nennt das als offenen Punkt. Solange offene Punkte bestehen, bleibt die Ausgabe als PDF, CSV oder JSON gesperrt. Fehlt ein Nettobetrag, zählt ersatzweise der Bruttobetrag, und die App bittet um den Nettowert.
Welche Kosten es sonst gibt und wo sie in der Anlage V stehen, zeigt Werbungskosten bei Vermietung. Mehr zum Modul auf Anlage-V-Software für Vermieter.
Was timmo dabei nicht macht
- Keine Einordnung. Ob eine Maßnahme Erhaltung, Herstellung oder Erweiterung ist und ob sie jährlich üblich ist, legst du fest. timmo rechnet die Grenze nur aus deinen Angaben.
- Keine Abschreibung auf die Renovierung. Beträge, die über die Grenze aus dem Sofortabzug fallen oder als Herstellung eingeordnet sind, rechnet timmo nicht von selbst in die Abschreibung ein. Die App weist darauf hin; die Abschreibung dafür ist außerhalb zu ermitteln.
- Keine Übermittlung. Die Werte überträgst du selbst in ELSTER oder deine Steuer-Software; timmo sendet nichts an das Finanzamt.
Häufige Fragen
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Zählt nur der Betrag über der Grenze als Herstellungskosten?
Welche Kosten zählen nicht mit?
Kann ich anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 82b verteilen?
Zählt das Datum der Rechnung oder der Arbeiten?
Was passiert, wenn die Grenze erst im dritten Jahr überschritten wird?
Allgemeine Information zum Steuerrecht, kein Ersatz für eine Steuerberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind das Gesetz in der geltenden Fassung und die Beurteilung durch deinen Steuerberater oder das Finanzamt.
Die 15-%-Grenze im Blick behalten
timmo Steuer zählt deine erfassten Renovierungen in den ersten drei Jahren gegen die Grenze und ordnet deine Angaben den Zeilen der Anlage V zu — du überträgst sie selbst. Kostenlos, ohne Abo.