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Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden richtig vom Gebäude trennen
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Boden. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, bestimmt deshalb die AfA für Jahrzehnte. Hier liest du, wie die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums rechnet, was eine Aufteilung im Kaufvertrag bewirkt — und schätzt deinen Gebäudeanteil in einer Minute selbst ab.
Warum die Aufteilung über Jahrzehnte zählt
Bei einer vermieteten Immobilie mindert die Gebäude-AfA Jahr für Jahr die Vermietungseinkünfte (§ 7 Abs. 4 EStG). Grund und Boden nutzt sich nicht ab — dieser Teil des Kaufpreises wird nie abgeschrieben. Nach der Rechtsprechung ist der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude aufzuteilen, nicht nach der sogenannten Restwertmethode (BFH, Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97).
Ein Beispiel mit 250.000 € Kaufpreis und 2 % AfA: Bei 80 % Gebäudeanteil sind das 4.000 € AfA pro Jahr, bei 65 % nur 3.250 €. Die 750 € Unterschied summieren sich über 50 Jahre auf 37.500 € Werbungskosten. Was das an Steuer ausmacht, hängt am persönlichen Steuersatz.
„80 % Gebäude, 20 % Boden" ist eine häufig genannte, aber nicht allgemein belastbare Faustregel. In Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten liegt der Gebäudeanteil oft deutlich darunter, in günstigen Lagen darüber. Wo er bei deiner Immobilie ungefähr liegt, zeigt der Schnellcheck.
Schnellcheck: dein Gebäudeanteil
Der Schnellcheck rechnet nach dem Ertragswert-Schema der BMF-Arbeitshilfe (Stand März 2026) — dem Verfahren, das die Arbeitshilfe bei einer vermieteten Wohnung ohne veröffentlichte Vergleichsfaktoren anwendet. Er zeigt dir die Richtung; die genaue Aufteilung rechnest du mit der Arbeitshilfe selbst.
Das liegt nah an der häufig genannten 80/20-Faustregel. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) teilen sich im selben Verhältnis auf.
Rechenweg anzeigen
- Bewirtschaftungskosten: Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung plus 2 % Mietausfallwagnis — nicht deine tatsächlichen Kosten.
- Bodenwertverzinsung: Der Teil der Miete, der rechnerisch auf den Boden entfällt. Der Zinssatz ist ein Bewertungszins (Liegenschaftszins), kein Darlehenszins.
- Barwertfaktor: rechnet den jährlichen Gebäudeertrag über die Restnutzungsdauer in einen heutigen Wert um. Restnutzungsdauer = 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter.
- Boden- und Gebäudewert werden ins Verhältnis gesetzt und auf den Kaufpreis übertragen.
Modellrechnung – keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Der Schnellcheck bildet das Ertragswert-Schema der BMF-Arbeitshilfe (Stand März 2026) mit typisierten Werten nach — allgemeine Information, keine Steuerberatung. Liegen beim Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte, ein örtlicher Liegenschaftszinssatz oder Modernisierungen vor, rechnet die Arbeitshilfe damit und kann abweichen. Die Aufteilung im Einzelfall klärt dein Steuerberater.
So rechnet die BMF-Arbeitshilfe
Bundesfinanzministerium und Länder stellen die Arbeitshilfe als kostenlose Excel-Datei bereit. Nach ihrer Anleitung ist sie eine „qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist". Sie fragt die Daten für drei Verfahren typisierend in dieser Reihenfolge ab; im begründeten Einzelfall kann auch ein anderes geeignetes Verfahren gewählt werden:
- Vergleichswertverfahren — wenn der Gutachterausschuss für Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser Vergleichsfaktoren (Immobilienrichtwerte) veröffentlicht hat.
- Ertragswertverfahren — wenn die tatsächliche oder übliche Miete bekannt ist. Bei Mehrfamilienhäusern ist das der Regelweg, bei vermieteten Eigentumswohnungen ohne Vergleichsfaktoren ebenso.
- Sachwertverfahren — als Auffangverfahren über typisierte Herstellungskosten (NHK 2010), Baupreisindex, Regional- und Sachwertfaktor.
Im Ertragswertverfahren läuft die Rechnung so:
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, bei einer Eigentumswohnung × Miteigentumsanteil.
- Reinertrag = Jahresnettokaltmiete minus pauschale Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, 2 % Mietausfallwagnis).
- Gebäudereinertrag = Reinertrag minus Verzinsung des Bodenwerts (typisiert 3,5 % bei Kaufverträgen ab 2023, sofern kein örtlicher Liegenschaftszins vorliegt). Das ist ein Bewertungszins, kein Darlehenszins.
- Gebäudewert = Gebäudereinertrag, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer (80 Jahre Gesamtnutzungsdauer minus Alter, mindestens 30 % davon).
- Aufteilung: Boden- und Gebäudewert werden ins Verhältnis gesetzt und dieses Verhältnis auf den Kaufpreis übertragen.
Alle Eingaben beziehen sich auf den Tag des Kaufvertrags, nicht auf die Übergabe. Bei Leerstand, Eigennutzung, kostenloser oder vorübergehender Überlassung oder einer Miete, die mehr als 20 % von der üblichen abweicht, setzt die Arbeitshilfe die ortsübliche Miete an. Besondere Merkmale wie Bauschäden oder Wohnrechte berücksichtigt die typisierte Rechnung nicht.
Ändert sich die Tabelle ständig?
Das Grundgerüst ist stabil, die Zahlen darin nicht. Die Kostenansätze für Verwaltung und Instandhaltung werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben, im Sachwertverfahren kommt der Baupreisindex dazu. Deshalb erscheinen regelmäßig neue Fassungen — die aktuelle trägt den Stand März 2026.
Größer war der Umbau nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 21.07.2020 (IX R 26/19). Das Gericht bemängelte damals, dass sich die Arbeitshilfe auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren beschränkte und keinen Regionalisierungsfaktor kannte. Die heutige Fassung arbeitet mit drei Verfahren und fragt Regional- und Sachwertfaktor ab. Ob sie im Einzelfall die realen Verkehrswerte trifft, bleibt eine Frage der konkreten Immobilie.
Für dich heißt das: Nimm immer die aktuelle Datei von der Seite des Bundesfinanzministeriums — sie enthält auch die Werte für zurückliegende Kaufjahre.
Aufteilung im Kaufvertrag: was die Rechtsprechung sagt
Käufer und Verkäufer können die Aufteilung im notariellen Kaufvertrag festhalten. Der Bundesfinanzhof legt eine solche Vereinbarung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde. Abweichen darf das Finanzamt, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde, einen Gestaltungsmissbrauch darstellt oder die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Eine solche Vertragsaufteilung darf das Finanzgericht nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzen; im Streitfall holt es in der Regel ein Sachverständigen-Gutachten ein (BFH, IX R 26/19).
Zuletzt hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV ein zulässiges Verfahren für die Aufteilung ist — auch bei einem Baudenkmal (BFH, Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24).
Was das praktisch bedeutet:
- Planbarkeit: Eine realistische, nachvollziehbar begründete Aufteilung im Vertrag schafft von Anfang an Klarheit über die AfA-Grundlage.
- Grenzen: Eine Zahl, die vor allem hoch sein soll, hält nicht. Liegt der vereinbarte Gebäudeanteil weit über dem, was Bodenrichtwert und Miete hergeben, kann das Finanzamt ihn verwerfen.
- Beleg: Eine Rechnung mit der Arbeitshilfe oder ein Verkehrswertgutachten zur Hand zu haben, macht die Aufteilung im Zweifel nachvollziehbar.
- Zeitpunkt: Den Vertragsentwurf erhalten Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das ist der Moment, in dem sich die Frage nach einer Aufteilung mit Anbieter und Notar klären lässt.
Ob und in welcher Höhe eine Aufteilung für deinen Kauf sinnvoll ist, gehört ins Gespräch mit deinem Steuerberater — idealerweise bevor der Vertrag beurkundet wird.
Typische Fehler
- 80/20 ungeprüft übernehmen. In teuren Lagen kann der Bodenanteil bei 40 % und mehr liegen, in günstigen Lagen unter 15 %.
- Nur die eigene Fläche eintragen. Bei einer Eigentumswohnung gehören die Größe des ganzen Grundstücks und der Miteigentumsanteil in die Rechnung — nicht eine selbst geschätzte „anteilige Fläche".
- Falscher Stichtag. Maßgeblich sind der Bodenrichtwert zum letzten Stichtag vor dem Kaufvertrag und die Werte für das Jahr des Vertrags — nicht die Übergabe und nicht der heutige Richtwert.
- Warmmiete statt Kaltmiete. Ins Ertragswertverfahren gehört die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten, dafür mit einer mitvermieteten Stellplatzmiete. Weicht sie stark von der ortsüblichen Miete ab, zählt die ortsübliche.
- Nebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch werden im selben Verhältnis aufgeteilt — der Gebäudeteil erhöht die AfA-Grundlage (Kaufnebenkosten-Rechner).
Und dann: die AfA
Mit dem Gebäudeanteil rechnest du im AfA-Rechner weiter: 2,5 % bei Baujahr vor 1925, 2,0 % bei Baujahr 1925 bis 2022, 3,0 % bei Fertigstellung ab 2023. Mit timmo Steuer erfasst du Kaufpreisaufteilung und AfA je Objekt und bereitest die Anlage V zur eigenen Übertragung vor.
Häufige Fragen
Muss der Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung enthalten?
Ist die BMF-Arbeitshilfe verbindlich?
Wie oft ändert sich die BMF-Tabelle?
Warum ist der Bodenanteil in Großstädten so hoch?
Gilt die Aufteilung auch für die Kaufnebenkosten?
Wo finde ich Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil?
Warum kann der Schnellcheck von der Arbeitshilfe abweichen?
Was, wenn das Finanzamt eine andere Aufteilung ansetzt?
Offizielle Stellen
Allgemeine Bildungs-Information zur steuerlichen Kaufpreisaufteilung, keine Steuerberatung im Einzelfall. Der Schnellcheck ist eine unverbindliche Modellrechnung auf Basis deiner Angaben und der typisierten Werte der BMF-Arbeitshilfe. Maßgeblich sind die gesetzlichen Vorschriften, die Rechtsprechung und die Umstände deines Einzelfalls; die konkrete Aufteilung klärt ein Steuerberater oder ein Sachverständiger für Grundstücksbewertung.
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