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Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen
Neue Fenster, neue Heizung, saniertes Dach: Solche Ausgaben sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe Werbungskosten. Bei größerem Erhaltungsaufwand an einem überwiegend zu Wohnzwecken vermieteten Gebäude gibt es aber eine Alternative — die gleichmäßige Verteilung auf zwei bis fünf Jahre nach § 82b EStDV.
Der Normalfall: alles im Jahr der Zahlung
Werbungskosten wirken grundsätzlich in dem Jahr, in dem du sie tatsächlich bezahlst — das Abflussprinzip nach § 11 Abs. 2 EStG. Maßgeblich ist der Abfluss, nicht das Rechnungsdatum: Kostet die neue Heizung 18.000 € und wird die Rechnung im November 2026 vollständig bezahlt, wirken die 18.000 € im Jahr 2026. Wird dieselbe Rechnung erst im Januar 2027 beglichen, gehört der Betrag grundsätzlich nach 2027.
Das ist der unkomplizierte Weg. Er hat aber eine Eigenschaft, die man kennen sollte: Der Betrag wird vollständig einem einzigen Veranlagungsjahr zugeordnet — und nur diesem.
Das Wahlrecht: gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre
§ 82b EStDV erlaubt, größeren Erhaltungsaufwand stattdessen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Voraussetzung: Das Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken — gemeint ist mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche — und gehört im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen.
Gehört das Gebäude mehreren Personen — Ehegatten, Bruchteilsgemeinschaft oder GbR —, ist der Erhaltungsaufwand von allen Eigentümern auf denselben Zeitraum zu verteilen (§ 82b Abs. 3 EStDV). Jeder für sich zu entscheiden, geht also nicht.
„Gleichmäßig" heißt wörtlich gleichmäßig. Bei 18.000 € und einer Verteilung auf fünf Jahre sind das fünfmal 3.600 €, beginnend im Jahr der Zahlung. Es gibt keine freie Aufteilung, kein Vorziehen und kein Nachschieben einzelner Raten.
Verteilungen aus verschiedenen Jahren können nebeneinanderlaufen — die Anlage V ist genau darauf ausgelegt und hat getrennte Zeilen für den Anteil des laufenden Jahres und für die fortgeführten Anteile aus bis zu vier Vorjahren. Wie weit sich eine Wahl auf einzelne Maßnahmen oder auf den gesamten Erhaltungsaufwand eines Jahres bezieht, ist eine Frage der Ausübung im Einzelfall und gehört zum Steuerberater.
Ob die Sofortabzugs- oder die Verteilungsvariante in deinem Fall günstiger ist, hängt von deinen übrigen Einkünften und deiner Steuersituation ab. Diese Frage beantwortet dein Steuerberater — diese Seite erklärt nur, wie das Wahlrecht funktioniert.
Wenn du während der Verteilung verkaufst
Eine berechtigte Sorge bei einer Streckung über fünf Jahre: Was ist, wenn die Wohnung vorher verkauft wird — verfällt der Rest?
Nein. Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Einkünfteerzielung genutzt, ist der noch nicht berücksichtigte Teil im Jahr dieses Vorgangs als Werbungskosten abzuziehen — § 82b Abs. 2 EStDV. Der Restbetrag geht also nicht verloren, sondern wirkt gebündelt in diesem Jahr.
Der Fallstrick davor: Erhaltung oder Herstellung?
Das Wahlrecht setzt voraus, dass es sich überhaupt um Erhaltungsaufwand handelt. Wird eine Maßnahme dagegen als Herstellungsaufwand eingeordnet, ist sie keine sofort abziehbare Werbungskostenposition — sie erhöht die Bemessungsgrundlage und wirkt in aller Regel nur über die Abschreibung, also über Jahrzehnte statt über zwei bis fünf Jahre. Für kleinere Fälle gibt es eine Vereinfachung: Auf Antrag können Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme bis 4.000 € ohne Umsatzsteuer je Gebäude als Erhaltungsaufwand behandelt werden (R 21.1 Abs. 2 EStR).
Die Abgrenzung hängt an mehr als der Frage „erweitert oder verbessert?". Eine Rolle spielen unter anderem, ob das Gebäude beim Kauf überhaupt betriebsbereit war, ob eine Maßnahme den Wohnstandard in zentralen Ausstattungsbereichen hebt, ob mehrere Arbeiten bautechnisch ineinandergreifen und wie gemischte Maßnahmen aufzuteilen sind.
Besonders relevant ist das in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer in diesem Zeitraum 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die 15 % beziehen sich also auf die Anschaffungskosten, das „ohne Umsatzsteuer" auf die Aufwendungen.
Vier Punkte, die dabei oft übersehen werden:
- Der Dreijahreszeitraum läuft taggenau ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums — also ab Besitz, Nutzen und Lasten, nicht ab dem Notartermin oder der Grundbuch-Eintragung.
- Maßgeblich ist, wann die Bauleistung ausgeführt wurde, nicht wann du sie bezahlt hast. Das ist der Unterschied zum Abflussprinzip weiter oben.
- Wird die Grenze überschritten, wird grundsätzlich der gesamte einbezogene Aufwand umqualifiziert — nicht nur der Teil oberhalb der 15 %.
- Nicht einzubeziehen sind insbesondere Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen.
Welche Aufwendungen im Einzelfall einzubeziehen sind, ist eine Bewertungsfrage und im Zweifel nicht trivial — die Einzelheiten regelt die Finanzverwaltung in einem eigenen BMF-Schreiben. Die Einordnung gehört zu deinem Steuerberater. timmo rechnet die Grenze aus deinen Angaben mit, weist auf eine rechnerische Überschreitung hin und wendet die gesetzliche Folge dann mechanisch an — die betroffenen Beträge fallen aus dem Sofortabzug heraus. Welche Aufwendungen überhaupt einzubeziehen sind, gibst du dabei vor.
Wo die Beträge in der Anlage V landen
Die Anlage V trennt beides sauber: Der Anteil des laufenden Jahres steht in einer eigenen Zeile, die fortgeführten Anteile aus den Vorjahren in weiteren Zeilen, gestaffelt nach Ursprungsjahr. Wer über mehrere Jahre verteilt, muss also in jedem Jahr wissen, welcher Anteil aus welcher Maßnahme noch offen ist.
Das ist der Punkt, an dem eine selbst geführte Tabelle typischerweise reißt — spätestens im dritten Jahr. timmo Steuer führt begonnene Verteilungen über die unterstützten Veranlagungsjahre fort und zeigt zu jedem Anteil die Kennziffer und Zeile des jeweiligen Formularjahrs. Unterstützt sind derzeit die Jahre 2023 bis 2026, wobei 2026 auf das Zeilen-Schema von 2025 zurückfällt, solange der amtliche Vordruck nicht erschienen ist. Weitere Jahre kommen dazu, sobald die Vordrucke vorliegen. Wie das Modul arbeitet, steht auf Anlage-V-Software für Vermieter.
Häufige Fragen
Was ist Erhaltungsaufwand?
Was heißt „größerer" Erhaltungsaufwand?
Kann ich für jede Maßnahme einzeln entscheiden?
Gilt § 82b auch für ein Ferienhaus oder ein Geschäftshaus?
Was passiert, wenn ich während der Verteilung verkaufe?
Wo trage ich das in der Steuererklärung ein?
Allgemeine Information zum Steuerrecht, kein Ersatz für eine Steuerberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind die gesetzlichen Vorschriften in ihrer jeweils geltenden Fassung sowie die Beurteilung deines konkreten Sachverhalts durch deinen Steuerberater oder das Finanzamt.
Verteilungen über die Jahre mitführen
Erhaltungsaufwand erfassen, Verteilung wählen — timmo Steuer führt die begonnenen Anteile in den unterstützten Folgejahren fort und ordnet sie den Zeilen der Anlage V zu. Kostenlos, ohne Abo.