Lohnsteuer-Ermäßigung bei Vermietung

Eine vermietete Wohnung wirft in den ersten Jahren häufig steuerlich einen Verlust ab: Die Miete steht Darlehenszinsen, laufenden Kosten und der Gebäude-Abschreibung gegenüber. Dieser Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen — normalerweise aber erst, wenn die Steuererklärung durch ist und der Bescheid kommt. Zwischen Ausgabe und Entlastung liegt so schnell mehr als ein Jahr.

Das Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren nach § 39a EStG setzt hier an. Auf Antrag kann das Finanzamt einen Freibetrag in den elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmalen hinterlegen; der Arbeitgeber behält dann monatlich weniger Lohnsteuer ein. Das Verfahren steht unbeschränkt einkommensteuerpflichtigen Arbeitnehmern offen.

Hier wird oft zu viel hineingelesen. Sauber getrennt:

• Der Vermietungsverlust mindert dein zu versteuerndes Einkommen — mit oder ohne Freibetrag. Diese Wirkung kommt aus dem Verlust selbst, nicht aus dem Verfahren.
• Das Ermäßigungsverfahren ändert bei gleichbleibenden endgültigen Besteuerungsgrundlagen die festgesetzte Einkommensteuer nicht. Es verändert, wann der Betrag bei dir ankommt: monatlich über den geringeren Lohnsteuerabzug statt gebündelt nach der Veranlagung.

Was unterjährig über den Freibetrag ankommt, verändert entsprechend das Ergebnis der späteren Veranlagung — eine Erstattung kann kleiner ausfallen, eine Nachzahlung größer. Neben der Lohnsteuer können sich unterjährig auch Solidaritätszuschlag und, je nach Kirchensteuerpflicht und Landesrecht, die Kirchenlohnsteuer ändern.

Der wirtschaftliche Unterschied liegt damit in der Liquidität: Geld, das während des Jahres verfügbar ist, statt zunächst beim Finanzamt zu liegen.

Der Antrag für ein Jahr ist ab dem 1. November des Vorjahres möglich und muss spätestens bis zum 30. November des Jahres gestellt werden, für das er gelten soll. Danach ist er für dieses Jahr nicht mehr möglich; die Wirkung des Verlusts läuft dann über die Veranlagung.

Der vom Finanzamt ermittelte Jahresbetrag wird auf die verbleibenden Monate verteilt und nicht zeitanteilig gekürzt. Ein Antrag im Mai wirkt also ab Juni — derselbe Jahresbetrag, verteilt auf sieben statt zwölf Monate. Ein im Januar gestellter Antrag kann ab Januar berücksichtigt werden.

Der hier behandelte Freibetrag nach Nr. 5 kann für längstens zwei Kalenderjahre berücksichtigt werden. Ändern sich die Verhältnisse zu deinen Ungunsten — etwa weil der Verlust kleiner ausfällt als angenommen —, bist du verpflichtet, das dem Finanzamt umgehend anzuzeigen.

Das ist der Punkt, an dem die meisten Erstanleger hängenbleiben — ausgerechnet im Jahr des Kaufs, in dem der Verlust typischerweise am größten ist.

Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung dürfen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich nicht berücksichtigt werden (§ 37 Abs. 3 Satz 8 EStG, über § 39a anwendbar). Wird eine Immobilie vor ihrer Fertigstellung angeschafft, tritt das Jahr der Fertigstellung an die Stelle des Anschaffungsjahres.

Wann „angeschafft" gilt, ist dabei nicht der Notartermin. Maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr. Wer im Dezember beurkundet und im Februar übernimmt, hat steuerlich im Folgejahr angeschafft — bei einem Jahreswechsel entscheidet das über die Sperre.

Die Ausnahmeregelung nennt abschließend Sonderabschreibungen nach § 7b EStG sowie die erhöhten Absetzungen nach §§ 14a, 14c, 14d BerlinFG. Die degressive Gebäude-Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG ist dort nicht aufgeführt — sie hebt die Sperre also nicht auf. Das wird häufig verwechselt.

Ab dem Kalenderjahr nach dem maßgeblichen Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahr greift die Sperre nicht mehr.

• Pflicht zur Steuererklärung. Für die in § 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG genannten Freibeträge — darunter der hier behandelte — entsteht eine Pflicht zur Abgabe der Einkommensteuererklärung, wenn der insgesamt erzielte Arbeitslohn eine gesetzliche Grenze übersteigt. Sie setzt sich aus Grundfreibetrag, Arbeitnehmer-Pauschbetrag und Sonderausgaben-Pauschbetrag zusammen; sind die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG erfüllt, gelten doppelter Grundfreibetrag, einfacher Arbeitnehmer-Pauschbetrag und doppelter Sonderausgaben-Pauschbetrag. Wer vermietet, gibt ohnehin meist eine Erklärung ab — überraschend ist es trotzdem für manche.
• Der Antrag beruht auf einer Prognose. Fällt der tatsächliche Verlust kleiner aus als angenommen, wurde unterjährig weniger Lohnsteuer einbehalten, als sich im Nachhinein ergibt. Wie sich das auswirkt, zeigt erst die Veranlagung: Sie berücksichtigt alle Besteuerungsgrundlagen, sodass sich eine Erstattung verringern oder eine Nachzahlung ergeben kann.

Der Antrag verlangt eine Zahl, die viele nicht parat haben: den voraussichtlichen Saldo aus Vermietung. Genau dafür liegen die Daten im Portfolio ohnehin schon.

timmo Steuer stellt diesen voraussichtlichen Saldo aus deinen Angaben zusammen — über die im Modul einbezogenen vermieteten Objekte. Weitere Einkünfte, die nach der Norm einzubeziehen sind, sowie ein Saldo des Ehegatten kommen als eigene Angabe hinzu. Daraus entsteht ein gesondertes Erläuterungsblatt „Ermittlung der voraussichtlichen Einkünfte", das dem Antrag beigefügt werden kann. Erkannte fehlende oder widersprüchliche Angaben werden benannt und blockieren die Ausgabe, statt eine plausible Zahl zu erfinden.

Wichtig: Dieses Blatt ist nicht der Antrag. Den stellst du selbst über ELSTER oder den amtlichen Vordruck „Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung" — timmo übermittelt nichts an das Finanzamt.

Über Höhe und Geltungsdauer eines Freibetrags entscheidet ausschließlich das Finanzamt. timmo gibt einen voraussichtlichen Saldo auf Basis deiner Angaben aus — keine Zusage und keine Aussage darüber, ob ein Antrag in deinem Fall in Betracht kommt.